ఫోరం కన్నా ‘రెరా’ మిన్న

ఫోరం కన్నా ‘రెరా’ మిన్న
గత అనుభవాల నుంచి నిబంధనలు, నిర్వచనాలు రూపకల్పన
రెండంచెల న్యాయ   వ్యవస్థతో సేవలు

నిర్మాణరంగ సేవలకు సంబంధించి రెరా ముందు వరకు చట్టంలో ప్రత్యేకమైన నియమ నిబంధనలు అందుబాటులో లేవు. నిర్మాణదారునితో తలెత్తిన వివాదాలపై కొనుగోలుదారుడు సివిల్‌ కోర్టుకు లేక వినియోగదారుల సంఘాలను ఆశ్రయించి నాలుగైదేళ్లు వేచి చూడాల్సి వచ్చేది. కొనుగోలుదారులకు, నిర్మాణదారులకు మధ్య తరచూ ఉత్పన్నమవుతున్న సమస్యలను క్రోడీకరించి వాటి పరిష్కారానికి నియమ నిబంధనలను రూపొందించారు. తక్షణ న్యాయం అందించేందుకు రెండంచెల న్యాయవ్యవస్థనూ ఏర్పాటు చేశారు. ఇందులో మొదటిది అథారిటి, రెండోది అప్పిలేట్‌ ట్రైబ్యునల్‌. ఈపాటికే రాష్ట్రంలో అందుబాటులోకి రావాల్సింది. కానీ జులై నుంచి అందుబాటులోకి వచ్చే అవకాశం ఉందని రెరా వర్గాలు తెలిపాయి. ఈ నేపథ్యంలో ఇప్పటి వరకు ఉన్న వినియోగదారుల ఫోరం.. రెరాకు మధ్య తేడా ఏంటో తెలుసుకుందాం.!

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌

నిర్మాణ వివాదాలకు సంబంధించి ప్రస్తుతమున్న న్యాయ వ్యవస్థలో తీర్పు వచ్చేందుకు జరుగుతున్న జాప్యాన్ని నివారించడానికి రెరాతో ప్రత్యేక న్యాయ వ్యవస్థను ఏర్పాటు చేసి 90 రోజుల్లో తీర్పు అందించే ప్రయత్నం  చేస్తున్నారు. ఇక్కడ వచ్చే తీర్పుపై సంతృప్తి చెందకపోతే సవాలు చేసేందుకు ఉన్నత న్యాయపీఠాన్ని(అప్పిలేట్‌ ట్రైబ్యునల్‌) అందుబాటులోకి తెచ్చారు. సేవా లోపాలకు తగురీతిలో అంటే.. వ్యాపార స్థాయికి తగ్గ శాతాల్లో అపరాధ రుసుంను నిర్ణయించి స్థిరాస్తి వ్యాపార మోసాలను కట్టడి చేయనున్నారు. నిర్మాణ నాణ్యత, పురోగతిని పరిశీలించే హక్కు రెరాకు కల్పించారు. వివాదాలు పరిష్కరించడానికి సమస్య ప్రభావం, తీవ్రతను వాస్తవికంగా పరీక్షించడానికి రెరాలో ప్రత్యేక వ్యవస్థ(పరిశీలకులు) ఉంది. ప్రస్తుతమున్న చట్టం, కొత్తగా వచ్చిన రెరాను పోల్చి విశ్లేషిస్తున్నారు రెరా నిపుణులు సి.అశోక్‌కుమార్‌.

ప్రస్తుత చట్టం.. ‘రెరా’ చూపే పరిష్కారం!
1. అసలు వివాదాలకు మూలకారణం నిర్మాణదారుడు, కొనుగోలుదారుల మధ్య ఒప్పంద పత్రంలో అన్ని వివరాలు పొందుపర్చకపోవడం. ఒకవేళ పొందుపర్చినా వాటి గురించి స్పష్టత లేకపోవడం, సాంకేతిక పదాలకు సరైన నిర్వచనాలు చట్టంలో నిర్వచించకపోవడం. అసలు ఆ ఒప్పందానికి చట్టబద్ధత లేకపోవడం.

రెరా: ఒప్పంద పత్రం నమూనాన్ని రూపొందించి అందులో వివాదాలకు ఆస్కారమున్న అన్ని విషయాలను క్లుప్తంగా వివరణతో పొందుపర్చి.. వివాదాలు ఉత్పన్నం కాకుండా రెరాలో కింది విషయాలను పేర్కొన్నారు.
1) ఒప్పంద పత్రానికి చట్టబద్ధత. 2) నిర్మాణం స్వాధీనపర్చు తేదీ. 3) నికరంగా కొనుగోలుదారునికి అందించే విస్తరణ పరిమాణం. 4) వ్యక్తిగత గృహ సదుపాయాల వివరాలు. 5) సామూహిక వసతుల వివరాలు. 6) నిర్మాణదారు అందించే వస్తువుల తయారీదారు పేరు. 7) మొత్తం ఆస్తి విలువ, వాటిని చెల్లించాల్సిన తేదీల పట్టిక. 8) ఐదు సంవత్సరాలు వరకు వ్యాపారి నిర్వహణ బాధ్యత. 9). వ్యాపారి నిర్మాణంలో ఉపయోగించే సాంకేతికత. 10) ఉమ్మడి స్థలాలు, వసతులపై వాటాదారు హక్కులు. 11) పన్నులు, రుసుంలు, అనుమతి పొందడానికి కావాల్సిన ఖర్చులు ఎవరు భరించాలన్న వివరాలు ఉన్నాయి.
2. కార్పెట్‌ ఏరియా, సూపర్‌ బిల్డప్‌ ఏరియా, సేలబుల్‌ ఏరియా, కామన్‌ ఏరియా పదాలకు చట్టంలో నిర్వచనాలు లేక కోర్టులో, వినియోగదారుల సంఘాలలో ఒకే వివాదానికి పలురకాల తీర్పులు ఉన్నాయి.

రెరా: ఇందులో పైన సూచించిన పదాలకు స్పష్టమైన నిర్వచనాలు ఇచ్చారు.
3. న్యాయస్థానాల తీర్పు చట్టంలోని విధివిధానాలు, నియమ నిబంధనలను అనుసరించిగానీ, ఒప్పందంలో పేర్కొన్న అంశాలపై ఆధారపడిగాని తీర్పు చెబుతారు. నిర్మాణ లోపాల గురించి, సేవాలోపాల నిబంధనలు ప్రస్తుతం మనకు అందుబాటులో వివరంగా లేకపోవడంతో న్యాయం దక్కడం లేదు.

రెరా: నిర్మాణదారు కరపత్రాలలో, వాణిజ్య ప్రకటనల్లో పేర్కొన్న పలురకాల వసతులు, నాణ్యత వివరాలు, సాంకేతికత అంశాలుకు చట్టబద్ధత ఉంటుంది. లోపాలుంటే వీటిని ఆధారంగా చూపి న్యాయం పొందవచ్చు.
4. నిర్మాణం స్వాధీనపర్చు తేదీ వివరాలు ఒప్పందంలో వివరంగా లేని కారణంగా న్యాయస్థానంలో వినియోగదారుడు వాస్తవాన్ని నిరూపించలేకపోతున్నాడు. న్యాయస్థానం వ్యాపారి సేవా లోపం కింద నిర్మాణదారుడికి కొంత అపరాధ రసుము నిర్ణయించి కొనుగోలుదారుడికి నష్ట పరిహారం లేకుండానే తీర్పులిచ్చిన సంఘటనలు ఉన్నాయి. నిర్మాణ నమూనాలను కొనుగోలుదారుని ప్రమేయం లేకుండా వ్యాపారి మార్పులు, చేర్పులు చేపట్టిన సందర్భాలలో కూడా కొనుగోలుదారునికి న్యాయస్థానాల్లో సరైన న్యాయం జరగలేదనే చెప్పాలి.

రెరా:  రెరా ఆథారిటికి నమూనాను ముందు సమర్పించి అనుమతి తీసుకుంటారు.. దాన్నే ఆధారంగా తీసుకుంటారు. ఎవరైనా వీటిని మార్పులు చేస్తే కొనుగోలుదారుడు రెరాను ఆశ్రయించి న్యాయం పొందవచ్చు.
5. చాలా వివాదాలకు ముఖ్యకారణం అనధికారిక మధ్యవర్తిత్వ వ్యవస్థ. నిర్మాణదారుడి ప్రమేయం లేకుండా మధ్యవర్తులే కొనుగోలుదారులకు లేనివసతుల గురించి చెప్పి విక్రయిస్తుంటారు. కొన్ని సందర్భాల్లో వ్యాపారి ఇచ్చి వాగ్దానాలను సైతం మధ్యవర్తి వాగ్దానాలని చెప్పి తన బాధ్యతల నుంచి తప్పించుకునే ప్రయత్నం చేస్తుంటారు.

రెరా: కొత్త చట్టంతో మధ్యవర్తి సైతం ఆ సంస్థ అధికారిక ప్రతినిధిగా గురించి సేవాలోపానికి బాధ్యుడిగా చేర్చారు. మధ్యవర్తికి చెల్లించే రుసుము ఎవరు చెల్లించాలనే విషయాన్ని ఒప్పందంలో చేర్చుకోవచ్చు.