వడ్డీ రేట్ల మోత.. విస్తీర్ణంలో కోత

భవిష్యత్తు ప్రాజెక్టులపై అప్పుడే వ్యూహాలు సిద్ధం చేస్తున్న బిల్డర్లు

కొవిడ్‌ తర్వాత పెద్ద ఇళ్లకు డిమాండ్‌ పెరిగిన సంగతి తెలిసిందే

మార్కెట్‌ పోకడలను బట్టి నిర్మాణాల్లో వేగంగా మార్పులు

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌ 

గృహ రుణ వడ్డీ రేట్లు నెలల వ్యవధిలోనే మూడుసార్లు పెరిగాయి.. ఈ ప్రభావం ఇళ్ల కొనుగోళ్లపై స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది.. హైదరాబాద్‌ రాజధాని ప్రాంతంలో వరసగా రెండు నెలలు ఇళ్ల రిజిస్ట్రేషన్లు తగ్గినట్లు రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కన్సల్టెన్సీ సంస్థ నివేదికలు చెబుతున్నాయి. వడ్డీరేట్ల పెంపుతో కొనుగోలు సామర్థ్యం తగ్గడమే ఇళ్ల విక్రయాలపై ప్రతికూల ప్రభావానికి కారణమనే అంచనాతో ఉన్న నిర్మాణ సంస్థలు.. కొత్త ప్రాజెక్టుల్లో వ్యూహాలను మారుస్తున్నాయి.

కొవిడ్‌ అనంతరం విశాలమైన ఇళ్లకు డిమాండ్‌ పెరిగింది. ఇంటి నుంచే పని నేపథ్యంలో కుటుంబం మొత్తం ఎక్కువ గంటలు ఇంట్లో గడిపేందుకు వీలుగా పెద్ద ఇళ్ల వైపు కొనుగోలుదారులు ఆసక్తి కనబరిచారు. దీనికి అనుగుణంగా ఇటీవల వరకు అధిక విస్తీర్ణం ఉండేలా కొత్త ప్రాజెక్టులను డిజైన్‌ చేశారు. ప్రత్యేకంగా కార్యాలయం కోసం చిన్న గది.. వ్యాయామం కోసం కొంత స్థలం ఉండేలా.. విశాలమైన బాల్కనీ.. ఇలా ఒక్కో బిల్డరు ఒక్కోలా ఇంటిని విశాలంగా మార్చే ప్రయత్నం చేశారు. మూడు పడక గదుల ఫ్లాట్‌ను 2వేల చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణం వరకు పెంచారు.

కొద్ది నెలలుగా.. 

ద్రవ్యోల్బణం అదుపు చేసేందుకు రిజర్వ్‌ బ్యాంక్‌ ఆఫ్‌ ఇండియా రెపో రేట్లను పెంచుతూ వస్తోంది. దీనికి అనుగుణంగానే బ్యాంకులు సైతం గృహ రుణ వడ్డీరేట్లను సవరిస్తున్నాయి. సుశీల్‌ మార్చిలో 6.90 శాతానికి గృహరుణం తీసుకున్నారు. క్రితం నెలాఖరుకు 7.90 శాతానికి పెరిగింది. ఇటీవల పెంచిన రెపో రేట్లకు అనుగుణంగా మరోసారి పెరగనుంది. 8.25 శాతం వరకు చేరే అవకాశం ఉంది. ఇప్పటికే రుణం తీసుకున్నవాళ్లు ఎలాగో అలాగే చెల్లించడానికి సిద్ధపడుతున్నారు. ఈఎంఐ పెంచుకోవడం, కుదరనివాళ్లు కాలపరిమితిని పెంచుకుంటున్నారు. కొత్తగా గృహరుణం తీసుకుని ఇళ్లు కొనుగోలు చేసేవారే పునరాలోచనలో పడ్డారు. పెరిగిన వడ్డీరేట్లతో రుణ లభ్యత గణనీయంగా తగ్గిపోయింది. రూ.50 లక్షల రుణం వస్తుందనే అంచనాలో ఉంటే రూ.42 లక్షలకు మించి రావడం లేదు.  ఒకవేళ ఎవరైనా ఇస్తామన్నా ఈఎంఐ భారం అధికంగా ఉంటుంది. గృహ రుణ వడ్డీరేట్లు ఎనిమిది శాతం దాటితే మార్కెట్‌కు కష్టమే అని ఇదివరకే పరిశ్రమ వర్గాలు చెప్పాయి. ఇప్పుడు ఆ ప్రభావం కనిపించడం మొదలైంది.

* గత ఏడాది జులైలో రూ.50 లక్షలు-రూ.75 లక్షల (రిజిస్ట్రేషన్‌ ప్రకారం) ధర పలికే ఇళ్ల విక్రయాలు 14 శాతం ఉంటే.. ఈ ఏడాదికి 13 శాతానికి పడిపోయాయి. రూ.కోటిలోపు ఇళ్ల వాటా 8 శాతం నుంచి 6 శాతానికి పడిపోయింది. రూ.కోటిపైన ఉన్న ఇళ్ల వాటా 6 నుంచి 5 శాతానికి పడిపోయింది.

అయినా అప్పుడు కొన్నారు 

సహజంగానే విస్తీర్ణం పెరిగే కొద్దీ ఇంటి ధర పెరుగుతుంది. అయితే పదేళ్ల కనిష్ఠ స్థాయిలో వడ్డీరేట్లు 6.75 శాతానికి పడిపోవడంతో గృహరుణ లభ్యత గణనీయంగా పెరిగింది. ఇంటి ధర పెరిగినా.. రుణం వస్తుందనే ధీమాతోనే పెద్ద ఇళ్లను కొనుగోలు చేశారు. వెయ్యి నుంచి రెండు వేల చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణం కల్గిన ఇళ్ల వాటా.. మొత్తం ఇళ్ల విక్రయాల్లో గత ఏడాదికాలంగా చూస్తే 72 శాతంగా ఉంది. బుకింగ్స్‌ వేగంగా నమోదయ్యాయి. కొన్ని సంస్థల్లో వారి పాత ట్రాక్‌ రికార్డులను అధిగమించి అత్యధిక విక్రయాలు కొవిడ్‌ తర్వాతనే నమోదయ్యాయి. చిన్న ఇళ్ల నుంచి పెద్ద ఇళ్లకు, విల్లాలకు మారిపోయారు. ఈ పోకడ ఇటీవల వడ్డీరేట్లు పెరగకముందు వరకు కొనసాగింది. ఏడాదికి పైగా మార్కెట్‌ మంచి ఊపు మీద కనిపించింది.

మరి ఏం చేయబోతున్నారు? 

వడ్డీరేట్లు పెరిగాయని ఇంటి ధరలు తగ్గించే పరిస్థితులు లేవని నిర్మాణదారులు అంటున్నారు. పెరిగిన భూముల రేట్లు, నిర్మాణ వ్యయం ప్రకారమే ధరలు ఉన్నాయని చెబుతున్నారు. ఏడాది కాలంగా చూస్తే సగటున 9 శాతం ధరలు పెరిగాయి. సిటీ శివారులోని సంగారెడ్డి జిల్లా పరిధిలో 27 శాతం పెరగగా.. మేడ్చల్‌ జిల్లాలో 20 శాతం, హైదరాబాద్‌లో 10 శాతం, రంగారెడ్డిలో 5 శాతం వార్షికంగా ధరలు పెరిగినట్లు నైట్‌ ఫ్రాంక్‌ ఇండియా గణాంకాలు చెబుతున్నాయి. ధరలు తగ్గించే పరిస్థితి లేదని.. కొత్తగా చేపట్టబోయే ప్రాజెక్టులో ఇళ్ల విస్తీర్ణంలో కోత పెట్టబోతున్నట్లు బిల్డర్లు చెబుతున్నారు. రెండువేల చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో కంటే ఫ్లాట్‌ను 1500 చ.అ.లకు కుదించడం, వెయ్యి నుంచి 1200 చదరపు అడుగుల్లో కట్టేవారు అంతకంటే తక్కువకు తగ్గించే పనిలో ఉన్నారు.  ఇందుకోసం మార్కెట్‌ను ఎప్పటికప్పుడు అధ్యయనం చేస్తూ.. కొనుగోలుదారుల ఆలోచనలకు తగ్గట్టుగా నిర్మాణాలు చేపట్టేలా కొందరు నిర్మాణదారులు ప్రణాళికలు వేస్తున్నారు. కొన్ని సంస్థలు ఇప్పటికే తమ ఆర్కిటెక్ట్‌లకు ఈ పనిని పురమాయించాయి. మున్ముందు వడ్డీరేట్లు మరింత పెరిగితే మిగతా నిర్మాణ సంస్థలు ఒకటి తర్వాత ఒకటి ఇదే బాటలో నడవనున్నాయి.