నాటి హుడా మోడల్‌ ఏంటి?

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌

నగరంలో నెలకు రూ.20వేల నుంచి రూ.40వేల మధ్యలో ఆదాయం పొందే వర్గాలు అత్యధికం. ఎక్కువగా వీరు అద్దె ఇళ్లలో నివాసం ఉంటున్నారు.  ఇళ్ల ధరలు పెరగడంతో వీరికి సొంతిల్లు తీరని కలగానే ఉంది. నగరంలో ప్రత్యేకించి కొన్నిచోట్లైనా రూ.30 లక్షల ధరల్లోపు ఇల్లు కట్టి డెవలర్లు అమ్మగలిగితే  ప్రభుత్వంపై ఆధారపడకుండానే వీరు ఇల్లు కొనగలుగుతారనే సూచనలు ప్రజాప్రతినిధుల నుంచి వస్తున్నాయి. పెరిగిన భూముల ధరలతో డెవలపర్లు ఈ ధరల్లో ఇల్లు కట్టడం లేదు. ఒకవేళ కట్టినా శివార్లలో ఉంటున్నాయి.వీటికి పరిష్కారంగా.. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంఘాలు కొన్ని కొత్తపేటలోని ‘హుడా కాంప్లెక్స్‌’ మోడల్‌ను తెరమీదకు తెచ్చాయి. అప్పటి ప్రణాళికనే ఉన్నది ఉన్నట్లుగా అమలు చేస్తే పరిష్కారం దొరుకుతుందా? పరిస్థితులకు అనుగుణంగా మార్పులు చేర్పులతో చేపట్టాలా? దీనిపై నాటి హుడా కాంప్లెక్స్‌లో అపార్ట్‌మెంట్ల నిర్మాణంతో బిల్డర్‌గా మారిన జనప్రియ ఛైర్మన్‌ రవీందర్‌రెడ్డి నాటి అనుభవాలను ‘ఈనాడు’తో పంచుకున్నారు.

* హుడా కాంప్లెక్స్‌ తరహాలో ప్రభుత్వం భూములు కేటాయిస్తే తాము తక్కువ ధరలో ఇళ్లు కట్టడానికి సిద్ధమని డెవలపర్లు అంటున్నారు? అసలు ఏంటీ మోడల్‌?
1986 ప్రాంతంలో అప్పటి హైదరాబాద్‌ అర్బన్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ ఆధారిటీ(హుడా) దాదాపు 30 ఎకరాల ప్రభుత్వ భూమిని అభివృద్ధి చేసి ఒక్కోటి 1200 చదరపు మీటర్ల విస్తీర్ణం కలిగిన స్థలాలుగా విభజించి 40 ప్లాట్‌లుగా వేలం వేసింది. ప్రభుత్వమే రహదారులు, మంచినీరు, విద్యుత్తు, ఇతర మౌలిక వసతులు కల్పించడంతో పాటూ టైటిల్‌ సమస్యలు ఉండవని బిల్డర్లు వేలంలో ప్లాట్లను దక్కించుకున్నారు. ఆ రోజుల్లో జీ+3కి మాత్రమే అనుమతి. ఎఫ్‌ఎస్‌ఏ 1.5 ఉంటే ప్రత్యేకంగా ఇక్కడ 2 వరకు అనుమతించారు. బిల్డర్లు మూడేళ్లలో అపార్ట్‌మెంట్లు కట్టారు. నేను సైతం  ఈ వేలంలోనే స్థలం కొని అపార్ట్‌మెంట్ల నిర్మాణంతో బిల్డర్‌ అయ్యాను. ఆ రోజుల్లో రెండు పడకల గది ఫ్లాట్‌ రూ.1.40 లక్షల నుంచి రూ.1.75 లక్షల వరకు ఉండేది. అప్పట్లో ఉద్యోగుల ఆదాయాలు సైతం తక్కువ. నెలకు రూ.5వేలు జీతం వచ్చేది. గృహరుణం రూ.70 వేల నుంచి రూ.80వేలకు మించి వచ్చేది కాదు. వడ్డీరేట్లు 14 శాతంగా ఉండేవి. వ్యక్తిగత ఇళ్లు కొనడం ఆయా వర్గాలకు అసాధ్యంగా ఉన్న దశలో అపార్ట్‌మెంట్ల నిర్మాణంతో వారి బడ్జెట్‌లో ఇళ్లు రావడంతో ఎంతోమంది కొనగలిగారు. ధర, నాణ్యత చూసే కొంటారు కాబట్టి  ఆ మేరకు బిల్డర్లు జాగ్రత్తలు తీసుకున్నారు.

* అప్పటికీ ఇప్పటికీ పరిస్థితులు చాలామారాయి? నాటి మోడల్‌ అనుసరిస్తే సరిపోతుందా? రూ.30 లక్షల ధరల్లో ఇళ్లు కట్టి ఇవ్వగలుగుతారా?
అభివృద్ధి చెందిన ప్రాంతంలో ధరలు ఎక్కువగా ఉంటాయి. అక్కడ వేలం వేస్తే ప్రీమియం ఆవాసాలే వస్తాయి. అభివృద్ధి చెందిన ప్రాంతాలకు సమీపంలో భూములు ఇవ్వగలిగితే అక్కడ ధరలు తక్కువే ఉంటాయి కాబట్టి రూ.30 లక్షల ధరల్లో ఇళ్లు కట్టి ఇవ్వడం సాధ్యం అవుతుంది. నాటి మోడల్‌ను కొంచెం మెరుగు పర్చాల్సి ఉంటుంది. టౌన్‌షిప్‌ మోడల్‌ తేవాలి. అక్కడే అపార్ట్‌మెంట్ల కోసం స్థలాల కేటాయింపుతో పాటూ సామాజిక అవసరాలు తీర్చేందుకు చోటు ఇవ్వాలి. ఇందుకోసం సర్కారు ఉచితంగా భూములు ఇవ్వాల్సిన పనిలేదు. వేలంలోనే కేటాయించవచ్చు. పోటీ ఉండటం వల్ల ఇళ్ల ధరలు అందుబాటులో ఉంటాయి. అపార్ట్‌మెంట్లను సైతం 10 అంతస్తుల వరకు నిర్మించుకోవచ్చు.

* అందుబాటు ఇళ్ల నిర్మాణానికి ప్రభుత్వం నుంచి ఎలాంటి మద్దతు ఉండాలి?  
వేలంలో కొన్న భూమికి మొత్తం ఒకేసారి కాకుండా ఏటా కొంత మొత్తం చెల్లించేలా వెలుసుబాటు ఉండాలి. ఫీజులను వాయిదాల్లో తీసుకోవాలి. ఉదాహరణకు రూ.కోటి అనుమతుల ఫీజు ఉంటే మొదటి ఏడాది రూ.25 లక్షలు కట్టించుకోవాలి. తర్వాత వాటికి వాయిదాలు ఇవ్వాలి. కావాలంటే వాటిపై వడ్డీ తీసుకోవచ్చు. ఏక మొత్తం భూమికి చెల్లించేందుకు, అనుమతుల ఫీజుల కోసం బ్యాంకుల నుంచి అధిక వడ్డీకి రుణాల రూపంలో పొందుతుండటంతో ఆ భారం ఇంటి ధరపై పడుతుంది. ఇక్కడ ప్రభుత్వానికి ఆదాయమే తప్ప ఎక్కువ ఖర్చు చేసే పని ఉండదు. ఇళ్లు పూర్తయ్యాక ఆస్తి పన్ను వస్తుంది. ఐదేళ్లకోసారి వీటిని పెంచుకోవచ్చు. టౌన్‌షిప్‌లో ఐదువేల ఇళ్లు ఉంటే ఏటా 5 నుంచి పది శాతం క్రయవిక్రయాలు జరుగుతాయి. స్టాంప్‌డ్యూటీ వస్తుంది. టౌన్‌షిప్‌ కాబట్టి అంతర్గతంగా నిర్వహణ  వారే చూసుకుంటారు. పన్నుల రూపంలో వచ్చే ఆదాయంలో 10 శాతం ఖర్చుచేస్తే చాలు. సుస్థిర టౌన్‌షిప్‌ మోడల్‌ ఇది.