అవిభాజ్యపు స్థలం (యూడీఎస్‌) కొంటున్నారా?

భూమిలేకపోయినా...భవనాలు కట్టేందుకు చేతిలో సొమ్ములు లేకపోయినా... కొనుగోలు దారుల నమ్మకమే పెట్టుబడిగా కొందరు అక్రమంగా ప్రీలాంచ్‌ సేల్స్‌ పేరుతో స్థలాలు, అపార్ట్‌మెంట్లలో ఫ్లాట్లను విక్రయిస్తున్నారు. సగం ధరకే అంటూ కొనుగోలుదారులను ఆకర్షిస్తున్నారు. మార్కెట్లో పరిస్థితులు తెలియని కొనుగోలుదారులు వీరి మాటలు నమ్మి సొమ్ములు ముట్టజెప్పి నిండా మునుగుతున్నారు. మూడేళ్లు గడిచినా నిర్మాణాలు చేపట్టక, తమ సొమ్ములు వెనక్కి రాక.. కొనుగోలుదారులు ఆయా సంస్థల కార్యాలయాలు, పోలీసుస్టేషన్లు, నేతల చుట్టూ తిరుగుతున్నారు. యూడీఎస్‌ కింద ప్రీలాంచ్‌ సేల్స్‌ చేసిన పలు సంస్థల మోసాలు బాధితుల ఫిర్యాదుతో ఒక్కోటిగా బయటికి వస్తున్నాయి. ఇంత జరుగుతున్నా ఇప్పటికీ పలు సంస్థలు ప్రీలాంచ్‌ సేల్స్‌ పేరుతో దందాను కొనసాగిస్తున్నాయి. వీటిలో కొని ఇబ్బందులు పడవద్దని క్రెడాయ్‌ హైదరాబాద్‌ కొనుగోలుదారులకు సూచిస్తోంది. కొనుగోలుదారుల సొమ్ముకు ఎలాంటి భద్రతను ఇవ్వని, వారి జీవితాన్ని అంధకారంలోకి నెట్టేసే ప్రమాదమున్న ఇలాంటి విధానాల్ని నిరుత్సాహ పర్చాలని స్థిరాస్తి రంగం బలంగా విశ్వసిస్తోందని చెబుతోంది.

మూడు నాలుగేళ్లుగా అనేక మంది బిల్డర్లు కొత్త ప్రాజెక్టు నిర్మాణ పనుల్ని ప్రారంభించక ముందే, అత్యంత తక్కువ ధర అంటూ నిర్మాణ స్థలాన్ని విక్రయిస్తున్నారు. ఫ్లాట్లు, వాణిజ్య స్థలాన్ని కొనుగోలు చేస్తే  అవిభాజ్యపు వాటా స్థలాన్ని (అన్‌డివైడెడ్‌ షేర్‌ ఆఫ్‌ ల్యాండ్‌) కొనుగోలుదారుల పేరిట రిజిస్టర్‌ చేస్తున్నారు. ఇటువంటి లావాదేవీలు నిబంధనలకు విరుద్ధమని వీటిలో కొనవద్దని నిర్మాణ సంఘాల ప్రతినిధులు సూచిస్తున్నారు.

ఏంటీ యూడీఎస్‌ ?

* బిల్డర్‌ కొనుగోలుదారులతో మెమోరాండం ఆఫ్‌ అండర్‌ స్టాండింగ్‌ లేదా ప్రత్యేక డాక్యుమెంట్‌ను సిద్ధం చేస్తారు. ఇందులో వారు కొనుగోలు చేసే అపార్టుమెంట్‌ లేదా వాణిజ్య స్థలానికి సంబంధించిన నియమ నిబంధనలు, ఎప్పుడు అందజేస్తారు? వంటి వివరాల్ని నమోదు చేస్తారు.
* బిల్డర్‌ సాధారణ ఒప్పంద పత్రం బదులు అపార్టుమెంట్‌ లేదా వాణిజ్య స్థలం కొనుగోలుదారులను ఒక బృందంగా ఏర్పాటు చేసి అవిభాజ్యపు స్థలంగా విక్రయ ఒప్పందాన్ని రాస్తారు. ఆ తర్వాత అపార్టుమెంట్‌ లేదా వాణిజ్య స్థలం కొనుగోలుదారులు చెల్లించే సొమ్మును, బిల్డర్‌ స్థల యజమానికి చెల్లిస్తారు.
* సేల్‌ డీడ్‌ రాసుకున్న తర్వాత, ఆయా కొనుగోలుదారులంతా కలిసి బిల్డర్‌కు జాయింట్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ కమ్‌ అగ్రిమెంట్‌ కమ్‌ జనరల్‌ పవరాఫ్‌ అటార్నీని రాసిస్తారు. బిల్డర్‌ పేరిట అవిభాజ్యపు స్థలాన్ని నిర్మాణం చేపట్టడానికి అప్పగిస్తారు. దాన్ని ఆధారంగా మొదటి ఒప్పందం ప్రకారం అపార్టుమెంట్‌ లేదా వాణిజ్య స్థలం నిర్మాణ పనుల్ని బిల్డర్‌ ప్రారంభిస్తారు. అంతా బాగానే ఉంది కదా.. సమస్య ఏంటంటారా?

పూర్తి  చేయలేకపోతే?

* ఈ విధానంలో, ఫ్లాటు లేదా వాణిజ్య స్థలాన్ని మార్కెట్‌ రేటు కంటే తక్కువకు బిల్డర్‌ విక్రయిస్తారు. ఇలా తక్కువ మొత్తానికి బిల్డర్లు అమ్మడం ద్వారా వచ్చే సొమ్ముతో ఆయా నిర్మాణాన్ని పూర్తి చేయడం కష్టమవుతుంది. నిజానికి, ఇలాంటి లావాదేవీల వల్ల పెట్టుబడిదారుల సొమ్ముకు అసలు ఏమాత్రం రక్షణ ఉండదు. సకాలంలో నిర్మాణాలు పూర్తి చేయక బిల్డర్‌ చేతులెత్తేస్తే, కష్టార్జితం మొత్తం బూడిదలో పోసిన పన్నీరు అవుతుంది.  
* సాధారణ పరిస్థితుల్లో ఒక పెద్ద ప్రాజెక్టు 3 నుంచి 4 ఏళ్లలో పూర్తవుతుంది.  యూడీఎస్‌లో కొన్న ప్రాజెక్టు ఎప్పటికి పూర్తవుతుందో చెప్పలేం. ఆ ప్రాజెక్టును పూర్తి చేస్తే క్రమంలో బిల్డర్‌ ఎలాంటి సమస్యల్ని ఎదుర్కొన్నా అంతే సంగతులు. ఆ అవిభాజ్యపు స్థలాన్ని ఇతరులెవ్వరికీ అమ్మలేరు. అందులో నుంచి బయటపడటం కష్టమవుతుంది.

కొన్నవారూ ప్రమోటర్లే..

తెలంగాణ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేషన్‌ అండ్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ అథారిటీ చట్టం- టీఎస్‌ రెరా ప్రకారం.. 2017 జనవరి 1 తర్వాత అపార్టుమెంట్‌ లేదా వాణిజ్య స్థల కొనుగోలుదారులు ఆయా ప్రాజెక్టుల్లో ప్రమోటర్‌గా పరిగణించబడతారు. వందలాది మంది ఇతర కొనుగోలుదారులకు జవాబుదారీగా మారుతారు. ప్రాజెక్టు అప్పగింతలో బిల్డర్‌ ఏమాత్రం ఆలస్యం చేసినా.. పూర్తి చేయకుండా వదిలేసినా.. ఇలా అవిభాజ్యపు వాటా కింద స్థలాన్ని కొన్నవారు అందుకు బాధ్యులు అవుతారు. రెరా చట్టం ప్రకారం, ఆర్థిక నష్టాలు, ఇతర అప్పులకు బాధ్యత వహించాల్సి ఉంటుంది. కాబట్టి, ఇలాంటి తీవ్ర పరిణామాల్ని దృష్టిలో పెట్టుకుని, అవిభాజ్య వాటా కింద ఫ్లాట్లు లేదా వాణిజ్య స్థలాన్ని కొనడంపై జాగ్రత్త వహించాలి.
* అవిభాజ్యపు స్థలాన్ని కొన్నవారూ బాధితులే అయినా ఎవర్ని ఆశ్రయించాలో తెలియని పరిస్థితి ఉంటుంది.

సర్కారు ఆదాయానికి గండి

అపార్ట్‌మెంట్‌ నిర్మాణం పురోగతిలో ఉండగా కొనుగోలు చేస్తే జీఎస్‌టీ 5 శాతం, రిజిస్ట్రేషన్‌, స్టాంప్‌డ్యూటీ ఛార్జీలు కలిపి మరో 7.5 శాతం చెల్లించాలి. ఈ మేరకు ప్రభుత్వానికి భారీ ఎత్తున పన్నుల రూపంలో ఆదాయం వస్తుంది. అవిభాజ్యపు స్థలం కాబట్టి కేవలం రిజిస్ట్రేషన్‌ ఛార్జీలు అది కూడా స్థలం విలువ ప్రకారం కాబట్టి కొద్ది మొత్తమే వస్తుంది.  ఈ విధంగా వేల కోట్ల రూపాయల సర్కారు ఆదాయానికి గండికొడుతున్నారు.