కట్టలేక.. కొనసాగలేక!

మార్కెట్‌లో చిన్న బిల్డర్లకు కష్టకాలం
సగానికి పైగా నిర్మాణరంగానికి దూరం

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌: ఫ్లాట్‌ కొనుగోలుదారుల నుంచి అడ్వాన్స్‌ తీసుకుని అదే సొమ్ముతో బహుళ అంతస్తుల నిర్మాణం మొదలెట్టడం.. ఈ పనులు జరుగుతుండగానే మరోచోట భూమి బేరం చేయడం.. అంతా సక్రమంగా జరిగితే సరి.. మార్కెట్‌ బాగోలేకున్నా, మిగిలిన ఫ్లాట్లు అమ్ముడుకాకపోయినా నిర్మాణం మధ్యలోనే ఆగిపోవడం ఇదివరకు ఎక్కువగా కన్పించేది. చేతిలో సొమ్ములు లేకపోయినా, అనుభవం, నైపుణ్యం లేకపోయినా బిల్డర్‌గా రంగంలోకి దిగిపోయేవారు. ఇలాంటి వారంతా క్రమంగా మార్కెట్‌ నుంచి తప్పుకుంటున్నారు. ఏడేళ్ల క్రితంతో పోలిస్తే హైదరాబాద్‌లో 62 శాతం మంది బిల్డర్లు తగ్గిపోయారని ప్రాపర్టీ ఈక్విటీ సంస్థ తమ తాజా నివేదికలో పేర్కొంది.

హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ అధిక శాతం అవ్యవస్థీకృత మార్కెట్‌. స్థిరాస్తి నియంత్రణ అభివృద్ధి చట్టం(రెరా), జీఎస్‌టీ రాక చాలా మార్పులకు దారితీసింది. మార్కెట్‌ క్రమంగా వ్యవస్థీకృతం అవుతోంది. చిన్న బిల్డర్లు నిర్మాణ రంగం నుంచి విరమించుకుంటున్నారు. నిధుల కొరత, ప్రాజెక్ట్‌లను చేపట్టే సామర్థ్యం లేకపోవడం, అధిక ఇళ్ల లభ్యత, జీఎస్‌టీ, నోట్ల రద్దు, డిమాండ్‌, సరఫరాపై అవగాహన లేకపోవడం వంటి కారణాలను మార్కెట్‌ వర్గాలు విశ్లేషిస్తున్నాయి. హైదరాబాద్‌తో పాటు అన్ని నగరాల్లోనూ ఇదే పరిస్థితి. దేశవ్యాప్తంగా సగం మంది బిల్డర్లు తగ్గిపోయారు. వీరి స్థానంలో కొత్తతరం వస్తున్నప్పటికీ అమ్ముకుందాం.. సొమ్ముచేసుకుందామనే ధోరణిలో కాకుండా మార్కెట్‌పై ముద్ర వేయాలనే తపనతో ఉంటున్నారని స్థిరాస్తి వర్గాలు అంటున్నాయి.

రెరా ప్రభావం అధికం..
స్థిరాస్తి అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లలో పారదర్శకతతో పాటు బాధ్యతారాహిత్యానికి నిర్మాణదారులను బాధ్యులను చేస్తూ కేంద్రం తెచ్చిన ‘రెరా’ అమల్లోకి వచ్చింది.
* ప్రతి ప్రాజెక్ట్‌ను స్థిరాస్తి నియంత్రణ ప్రాధికార సంస్థ(రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ-రెరా) వద్ద నమోదు చేయించాలి. భూయజమాని, నిర్మాణదారు, లేఅవుట్‌, అనుమతుల పత్రాలు, ప్లాన్‌, ఆర్కిటెక్ట్‌, గుత్తేదారు, ఇంజినీర్ల వివరాలన్నీ సమర్పించాలి.
* ఇళ్లు కట్టామా.. విక్రయించామా అనేది ఇప్పటివరకు ఈ రంగంలో ఎక్కువగా సాగుతోందనే ఫిర్యాదులున్నాయి. అనంతరం తలెత్తుతున్న నిర్మాణపరమైన లోపాలను బిల్డర్లు పట్టించుకోవడం లేదనే ఆరోపణలు ఉన్నాయి. తాజా చట్టం ప్రకారం నిర్మాణం పూర్తయిన ఐదేళ్లవరకు కూడా నిర్మాణదారే బాధ్యత వహించాలి. ఇప్పటివరకు రెండేళ్లుగా ఉంది.
* కొనుగోలుదారుల నుంచి వసూలు చేసిన సొమ్మును ప్రస్తుత ప్రాజెక్ట్‌లో కొంత.. మిగతాది ఇతర ప్రాజెక్ట్‌ల్లో పెట్టుబడి పెడుతుంటారు. దీంతో నిధుల సమస్యతో నిర్మాణదారులు సకాలంలో ప్రాజెక్ట్‌లు పూర్తిచేయలేకపోతున్నారు. రెరా ప్రకారం కొనుగోలుదారుల నుంచి వసూలు చేసిన మొత్తంలో 70 శాతం వరకు ప్రత్యేకంగా ఎస్క్రో ఖాతాలో జమ చేయాలి. దీంతో ప్రాజెక్ట్‌ సొమ్ము పక్కదారి పట్టకుండా నియంత్రణ ఉంటుంది.
*  ప్రత్యేకంగా స్థిరాస్తి కొనుగోదారుల వివాదాల పరిష్కారానికి అప్పిలేట్‌ ట్రైబ్యునళ్లు, నియంత్రణ ప్రాధికార సంస్థలకు కాల పరిమితులను విధించింది. ఈ సంస్థలు గరిష్ఠంగా 60 రోజుల్లోనే ఫిర్యాదులను పరిష్కరించనుండడం కొనుగోలుదారులకు ఊరట.
* కొనుగోలుదారుల అనుమతి లేకుండా ప్లాన్‌ మార్చకూడదనే నిబంధన చేర్చింది. దీంతో ప్రాజెక్ట్‌ ఆరంభంలోనే దీనిపై సమగ్రంగా కసరత్తు చేస్తారు కాబట్టి ఆఖరి నిమిషాల్లో మార్పులతో ప్రాజెక్ట్‌ల్లో జాప్యం తగ్గుతుంది.
* కొనుగోలుదారులను ఆకట్టుకోవడానికి గృహ, వాణిజ్య నిర్మాణ సంస్థలు రంగరంగుల బ్రోచర్లలో వారు కల్పించే సౌకర్యాలను ప్రచురిస్తారు. ఆచరణలో కొన్నింటిని మాత్రమే నిలబెట్టుకుంటారు. వాస్తవానికి వీటన్నింటికి కలిపే ధర చెల్లించిన కొనుగోలుదారు.. తర్వాత కల్పించకపోయినా ఏం చేయలేని పరిస్థితి. చాలా ప్రాజెక్ట్‌ల్లో నివాసితులు సంఘంగా ఏర్పడి దీనిపై పోరాటం చేస్తున్నారు. వీరికి నియంత్రణ బిల్లు భరోసానిస్తోంది. తప్పుడు ప్రచారానికి నిర్మాణదారుపై జరిమానా విధించే అవకాశం కల్పిస్తోంది. వినియోగదారుడిని మోసగిస్తే డెవలపర్లను జైలుకు పంపించే అధికారం తాజా చట్టం ఇస్తోంది.
* ఇప్పటివరకు నగదు రూపంలోనే ఎక్కువగా ఈ రంగంలో లావాదేవీలు జరుగుతున్నాయి. ఇకపై 70 శాతం సొమ్ముల్ని చెక్కుల రూపంలోనే చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
* పబ్లిక్‌ ఇష్యూకు వచ్చే కంపెనీలు సెబీ దగ్గర ఎలా రిజిస్టర్‌ అయి అన్ని వివరాలు అందిస్తాయో రెగ్యులేటరీకి కూడా స్థిరాస్తి సంస్థలు తమ ప్రాజెక్ట్‌ల వివరాలను అందించాలి. ఇవన్నీ పక్కాగా చేసే సామర్థ్యం కలిగినవారే మార్కెట్‌లో కొనసాగుతున్నారు.

అవగాహన పెరగడంతో
గతంతో పోలిస్తే కొనుగోలుదారుల్లో అవగాహన పెరగడంతో బిల్డర్‌ గురించి వాకబు చేస్తున్నారు. అంతకుముందు చేపట్టిన ప్రాజెక్ట్‌ల నాణ్యత, సమయానికి ఇస్తారా లేదా వంటి విషయాలను తెలుసుకున్న తర్వాతనే కొనేందుకు ముందుకొస్తున్నారు. అన్ని అనుమతులు ఉన్నాయా? నిబంధనల మేరకు కడుతున్నారో లేదో తెలుసుకున్న అనంతరం అడుగు వేస్తున్నారు. ఈ మార్పులు మార్కెట్‌ను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. ధర ఎక్కువైనా సరే పేరున్న బిల్డర్ల నుంచి కొనేందుకు మొగ్గుచూపుతున్నారు.గుడ్‌గావ్‌, నోయిడాలో 2011లో మొదటి 10 అగ్రశ్రేణి బిల్డర్ల వాటా 28, 52 శాతం ఉంటే ఇప్పుడది 55, 78 శాతానికి పెరిగింది. హైదరాబాద్‌లోనూ ఇదే విధంగా పెరిగింది.