AP News: కారుచౌక బేరం!

విశాఖలో ఎకరం రూ.15 కోట్లు పలికేచోట.. ఎన్‌సీసీకి రూ.1.93 కోట్లకే..
మధురవాడలో 97.30 ఎకరాలను తక్కువకే కట్టబెడుతున్న ప్రభుత్వం
ఆ భూమిని ఎన్‌సీసీ.. జీఆర్‌పీఎల్‌కి రూ.200 కోట్లకు అమ్మేస్తుందని ప్రచారం
ఈనాడు - అమరావతి, విశాఖపట్నం

విశాఖపట్నం రాష్ట్రంలోనే అతి పెద్ద నగరం. అనేక అనుకూలతల దృష్ట్యా సహజ సిద్ధంగానే అభివృద్ధి చెందుతోంది. రాష్ట్రంలో ఏ ప్రభుత్వం అధికారంలో ఉన్నా ఆ అభివృద్ధిని కొనసాగించాల్సిందే. వాణిజ్య, పారిశ్రామిక, పర్యాటక ప్రాజెక్టులకు, ఇతర ప్రభుత్వ అవసరాలకు అక్కడ రాబోయే రోజుల్లో చాలా భూమి అవసరం. తగినంత భూమి లేక ఎంఐజీ లేఅవుట్‌లకు, పేదలకు ఇళ్లస్థలాలు ఇవ్వడానికి ప్రభుత్వం భూసమీకరణలో భూమి తీసుకుంటోంది. అలాంటి విశాఖలో అటు సాగర తీరానికి, ఇటు జాతీయ రహదారికి మధ్య ఆహ్లాదకరమైన వాతావరణంలో శరవేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న మధురవాడలో అత్యంత విలువైన 97.30 ఎకరాల భూమిని రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఎన్‌సీసీ సంస్థకు కారుచౌకగా కట్టబెట్టింది. ఆ భూమి ఐటీ పార్కులున్న కొండవాలులోనే ఉంది. ఆ చుట్టుపక్కల ప్రాంతాల్లో విలాసవంతమైన అపార్ట్‌మెంట్లు, విల్లాల ధరలు రూ.కోట్లలోనే ఉన్నాయి. కొన్నేళ్లలోనే.. హైదరాబాద్‌లోని జూబ్లీహిల్స్‌లానో, బంజారాహిల్స్‌లానో అభివృద్ధి చెందేందుకు అన్ని అవకాశాలూ

ఉన్న ప్రాంతం.

అలాంటిచోట సుమారు రూ.1,500 కోట్లు విలువ చేసే భూమిని.. రూ.187 కోట్లకే ఎన్‌సీసీ సంస్థకు ప్రభుత్వం కట్టబెట్టడంపై తీవ్ర విమర్శలు వస్తున్నాయి. 2005లో ఎన్‌సీసీతో అప్పటి ప్రభుత్వం డెవలప్‌మెంట్‌ అగ్రిమెంట్‌ చేసుకుంటే, ఆ సంస్థ అక్కడ ఎలాంటి అభివృద్ధి కార్యక్రమాలూ చేపట్టకపోయినా, 17 ఏళ్ల తర్వాత ఆ భూమిని ఇప్పుడు గంపగుత్తగా విక్రయించేయడంపై అనేక అనుమానాలు రేకెత్తుతున్నాయి. పురపాలక శాఖ మంత్రి బొత్స సత్యనారాయణ మాత్రం ప్రభుత్వ నిర్ణయాన్ని సమర్థించుకుంటున్నారు. ఆ సంస్థకు భూములు పూర్తి హక్కులతో విక్రయించాలని గత ప్రభుత్వం చేసిన నిర్ణయాన్నే తాము అమలు చేశామన్నట్లు ఆయన మాట్లాడారు. వివాదంలో చిక్కుకోకుండా ఉండేందుకే, ఆ భూమిని ఎన్‌సీసీ సంస్థకు అప్పగించాలని నిర్ణయించామని చెబుతున్నారు. అమరావతి సహా గత ప్రభుత్వం తీసుకున్న ఎన్నో నిర్ణయాలను వైకాపా ప్రభుత్వం రాగానే తిరగదోడింది. 25శాతం లోపు పూర్తయిన పనులన్నింటినీ నిలిపేసింది. వాటిపై వివాదాల్లేవా? మరి ఎన్‌సీసీతో కుదుర్చుకున్న ఒప్పందాన్ని మాత్రం ఎందుకు తిరగతోడలేదు? వివాదమవుతుందని.. రూ.1,500 కోట్ల భూమిని రూ.187 కోట్లకే ఇచ్చేస్తారా? ఇలా ఎన్నో ప్రశ్నలు.. మరెన్నో సందేహాలు.  

వెనక్కి తీసుకోవచ్చు కదా?

వాణిజ్య, ఐటీ, ఫిన్‌టెక్‌ రంగాలపరంగా మధురవాడ వైపు విశాఖ అత్యంత వేగంగా అభివృద్ధి చెందేందుకు అవకాశం ఉంది.వై.ఎస్‌.రాజశేఖర్‌రెడ్డి ముఖ్యమంత్రిగా ఉండగా.. అక్కడి కొండలపై ఐటీ సంస్థలకు, చుట్టుపక్కల ప్రాంతాల్లో పలు నివాస ప్రాజెక్టులకు భూములిచ్చారు. భూములు దక్కించుకున్న సంస్థలు అప్పట్లో స్తబ్దుగా ఉండిపోయాయి. రాష్ట్ర విభజన తర్వాత ఆ ప్రాంతం శరవేగంగా అభివృద్ధి చెందడంతో భూములు తీసుకున్న సంస్థలూ చాలా ప్రాజెక్టులు పూర్తి చేశాయి. ఇంకొన్ని చేస్తున్నాయి. వైఎస్‌ హయాంలోనే మధురవాడలోని ఐటీ కొండల వాలులో 411, 412, 419-1, 419-3 సర్వే నెంబర్లలో ఆంధ్రప్రదేశ్‌ హౌసింగ్‌ బోర్డు (ఏపీహెచ్‌బీ)కి చెందిన 97.30 ఎకరాల్ని టెండర్ల ద్వారా దక్కించుకున్న ఎన్‌సీసీ.. వివిధ కారణాలు చెబుతూ చాన్నాళ్లపాటు ప్రాజెక్టు చేపట్టలేదు. ఆ సంస్థ ఎకరానికి రూ.93.20 లక్షల చొప్పున రూ.90.68 కోట్లు డెవలప్‌మెంట్‌ ఛార్జీగా ప్రభుత్వానికి చెల్లించింది. దానికి అదనంగా ఆ ప్రాజెక్టులో నివాస భవనాల్ని విక్రయించగా వచ్చే ఆదాయంలో 3.5 శాతం, వాణిజ్య భవనాల ఆదాయంలో 4 శాతం (మొదట్లో ఒప్పందం చేసుకున్నప్పుడు అది 1.75%, 2% ఉంది. ప్రాజెక్టు ఆలస్యమవడంతో దాన్ని పెంచారు) ఏపీహెచ్‌బీకి ఎన్‌సీసీ చెల్లించాలి. దాంతోపాటు 5 శాతం భూమిలో అల్పాదాయవర్గాలకు ఇళ్లు కట్టి, చ.అడుగు రూ.450కి ఏపీహెచ్‌బీకి బదలాయించాలి. ఏళ్లు గడుస్తున్నా ఎన్‌సీసీ ఒక్క ఇటుకా వేయకపోవడంతో 2013లో కిరణ్‌కుమార్‌రెడ్డి ప్రభుత్వం ఎన్‌సీసీకి భూకేటాయింపులు రద్దు చేసింది. ఆ సంస్థ న్యాయస్థానాన్ని ఆశ్రయించగా.. యథాతథస్థితిని కొనసాగిస్తూ కోర్టు ఉత్తర్వులిచ్చింది. ఈ వివాదాన్ని సంప్రదింపులతో పరిష్కరించుకుని, ఎన్‌సీసీ చెల్లించిన డబ్బుకు వడ్డీ కట్టి భూమిని ప్రభుత్వం వెనక్కి తీసుకుంటే బహిరంగ మార్కెట్‌లో విక్రయించి అంతకు అనేక రెట్లు ఎక్కువ ఆదాయం సంపాదించగలిగే అవకాశం ఉండేది. అయినా ప్రభుత్వం ఆ సంస్థకు అతి తక్కువ ధరకు భూములు కట్టబెట్టింది.

ఇతర అవకాశాల్ని ఎందుకు పరిశీలించలేదు?

తెదేపా అధికారంలోకి వచ్చాక 2016లో ఈ వివాదాన్ని సామరస్యంగా పరిష్కరించుకుందామని ఎన్‌సీసీ సంస్థ ప్రభుత్వాన్ని కోరింది. మూడు రకాల ప్రతిపాదనలు పెట్టింది. డెవలప్‌మెంట్‌ అగ్రిమెంట్‌లో పేర్కొన్న ప్రకారం ఏపీహెచ్‌బీకి చెల్లించాల్సిన రెవెన్యూ వాటాను మదింపు చేస్తే ఆ డబ్బు కట్టేస్తామని, తమకు పూర్తి హక్కులతో భూమిని ఇచ్చేయాలని కోరింది. లేదా ఇదివరకు తాము కట్టిన డబ్బును 12 శాతం వడ్డీతో చెల్లించాలంది. అవి రెండూ కాకపోతే... ఇరువర్గాలకు ఆమోదయోగ్యమైన నిబంధనలు, గడువులు నిర్దేశించుకుంటూ కొత్తగా ఒప్పందం చేసుకుందామని ప్రతిపాదించింది. ఎన్‌సీసీ సంస్థకు ఆ భూమిని పూర్తి హక్కులతో విక్రయించేందుకే నిర్ణయించి, డెవలప్‌మెంట్‌ అగ్రిమెంట్‌లో నిర్దేశించిన శాతాల్ని అనుసరించి ప్రభుత్వానికి రావలసిన ఆదాయాన్ని రెండు ప్రఖ్యాత మదింపు సంస్థలతో అంచనా వేయించాలని 2019 ఫిబ్రవరిలో ప్రభుత్వం జీవో (నెం.64) జారీ చేసింది. ప్రాజెక్టు విలువను, విక్రయ విలువను లెక్కించి, రెండు సంస్థల ప్రతిపాదనల్లో గరిష్ఠ విలువను పరిగణనలోకి తీసుకుని, దానిపై 20 శాతం అదనంగా ప్రభుత్వానికి ఎన్‌సీసీ చెల్లించాలని నిబంధన పెట్టింది. అల్పాదాయ వర్గాల ఇళ్లకు చ.అడుగు విలువను నిర్ణయించి... దానిలో రూ.450 చొప్పున ఎన్‌సీసీ మినహాయించుకుని, మిగతా మొత్తాన్ని ఏపీహెచ్‌బీకి చెల్లించాలని నిబంధన పెట్టారు. అధికారంలోకి వచ్చాక తెదేపా ప్రభుత్వ నిర్ణయాలు ఎన్నింటినో తిరగదోడిన వైకాపా ప్రభుత్వం.. ఎన్‌సీసీకి భూకేటాయింపుల విషయంలో మాత్రం ముందుకే వెళ్లింది. రెండు మదింపు సంస్థల నివేదికలు పరిశీలించి, సిఫారసులు చేసేందుకు అధికారుల కమిటీని నియమించింది. ఆ కమిటీ.. ఎన్‌సీసీ మరో రూ.97.29 కోట్లు కడితే చాలని సిఫారసు చేయగా మంత్రివర్గం ఆమోదించింది. 2021 అక్టోబర్‌ 26న ఏపీహెచ్‌బీకి రూ.97.29 కోట్లు చెల్లించింది. ఆ ప్రాజెక్టు కోసం ఎన్‌సీసీ గతంలోనే ఏర్పాటు చేసిన ప్రత్యేక వాహక సంస్థ ఎన్‌సీసీవీయూఐఎల్‌కి ఏపీహెచ్‌బీ తర్వాత రోజే భూమిని రిజిస్ట్రేషన్‌ చేసింది.  

ఇన్నేళ్లు ఎదురుచూసి నష్టానికి అమ్ముతుందా?

ప్రముఖ నిర్మాణ సంస్థ అయిన ఎన్‌సీసీ పెట్టుబడిపై ఎక్కువ లాభాలు ఆర్జించాలని చూస్తుంది. ఏ వ్యాపార సంస్థకయినా అది ప్రాథమిక సూత్రం. మధురవాడలోని 97.30 ఎకరాల ప్రాజెక్టు విషయంలో ఎన్‌సీసీ వ్యవహరిస్తున్న తీరు దానికి పూర్తి విరుద్ధంగా ఉంది. ఎన్‌సీసీ విశాఖ ప్రాజెక్టు కోసం ఏర్పాటు చేసిన ఎన్‌సీసీవీయూఐఎల్‌ని రూ.200 కోట్లకు బెంగళూరుకు చెందిన జీఆర్‌పీఎల్‌కి అమ్మేస్తున్నట్టు ఇటీవల కొన్ని ఆంగ్ల వాణిజ్య వార్తా సంస్థల వెబ్‌సైట్లలో వార్తలు వచ్చాయి. ఆ ప్రాజెక్టు కోసం ఎన్‌సీసీ రూ.90.68 కోట్లను 2006 ఫిబ్రవరి నుంచి 2007 జులై మధ్య ఏడు దఫాలుగా ఏపీహెచ్‌బీకి చెల్లించింది. ఆ భూమిని తమకు పూర్తి హక్కులతో విక్రయించకపోతే తాము కట్టిన రూ.90.68 కోట్లకు ఏటా 12 శాతం వడ్డీ కలిపి చెల్లించాలని గత ప్రభుత్వాన్ని కోరింది. ఆ మొత్తానికి 12 శాతం బారువడ్డీ లెక్కిస్తే 15 ఏళ్లలో రూ.17.42 కోట్లవుతుంది. 2021 అక్టోబరు 26న చెల్లించిన రూ.97.29 కోట్లకు ఐదు నెలలకు 12 శాతం బారువడ్డీ లెక్కిస్తే సుమారు రూ.50 లక్షలవుతుంది. అంటే వడ్డీయే దాదాపు రూ.18 కోట్లవుతుంది. దీన్ని ఎన్‌సీసీ చెల్లించిన రూ.187.97 కోట్ల అసలుకు కలిపితే రూ.205.89 కోట్లవుతుంది. కానీ ఎన్‌సీసీ సంస్థ ఆ భూమిని జీఆర్‌పీఎల్‌కి రూ.200 కోట్లకే అమ్ముతున్నట్టు వార్తలొచ్చాయి. అంటే రూ.5.89 కోట్లు నష్టమన్నమాట. ఎన్‌సీసీ దీనిపై పెట్టిన వివిధ రకాల ఖర్చులు, కోర్టు ఖర్చులు కలిపితే నష్టం ఇంకా ఎక్కువే ఉంటుంది. అంత విలువైన ప్రాజెక్టును 15 ఏళ్లు ఎదురుచూసి, ఇప్పుడు నష్టానికి వదులుకుంటుందన్న వార్తల నేపథ్యంలో.. మధురవాడ భూ లావాదేవీపై అనేక సందేహాలు వెల్లువెత్తుతున్నాయి.

చదరపు గజం రూ.40 వేలకుపైనే..

మధురవాడలో భూముల్ని ఎకరాల్లో విక్రయించడం ఎప్పుడో పోయింది. ప్రభుత్వం కూడా అక్కడ రిజిస్ట్రేషన్‌ ధరల్ని గజాల లెక్కనే నిర్ణయించింది. ఎన్‌సీసీకి కేటాయించిన భూమి రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ గజం రూ.22 వేలు ఉంది. ఆ చుట్టుపక్కల బహిరంగ మార్కెట్‌లో చ.గజం రూ.40 వేలకుపైనే పలుకుతోంది. సమీపంలోని వుడా లేఅవుట్లలో చ.గజం రూ.90 వేలకుపైనే పలికిన సందర్భాలున్నాయి. ఎన్‌సీసీకి ఇచ్చిన భూమి ఐటీ పార్కుల్ని ఆనుకునే ఉండటంతో, అక్కడ భారీ టవర్లు నిర్మిస్తే చాలా గిరాకీ ఉంటుంది. ఏ రకంగా చూసినా ఎన్‌సీసీకి ఇచ్చిన భూమి విలువ ప్రస్తుతం ఎకరం రూ.15 కోట్లు ఉంటుందని అంచనా.