ఒక‌సారి ఆస్తులను జ‌ప్తు చేసిన త‌ర్వాత బ్యాంకు వాటిని విక్ర‌యించ‌డం లేదా లీజుకు ఇవ్వ‌డం, వేలం వేయ‌డం వంటివి చేయ‌వ‌చ్చు

శ‌ర‌వ‌ణ‌న్ వ‌య‌సు 44, త‌మిళ‌నాడులో ఒక ప్రైవేట్ సంస్థ‌లో జ‌న‌ర‌ల్ మేనేజ‌ర్. అత‌నికి సొంత ఊర్లో ఇల్లు తీసుకోవాల‌న్న‌ది కోరిక‌. అదే స‌మ‌యంలో ఎస్‌బీఐ ఒక ఇంటిని అక్క‌డ వేలం వేస్తుంద‌ని తెలుసుకున్నాడు. బ్యాంకు ప్ర‌తినిధి ఒక‌రు ఆ ఇంటి గురించి, వేలం సంబంధించిన వివ‌రాల‌ను తెలియ‌జేశాడు. మే 2018 లో శ‌ర‌వ‌ణ‌న్ ఇంటిని కొనుగోలు చేసేందుకు రూ.13 ల‌క్ష‌లు చెల్లించాడు. ఆ ఇంటి య‌జ‌మాని ఎస్‌బీఐకి చెల్లించాల్సిన బ‌కాయిల‌ను వ‌సూలు చేసేందుకు
బ్యాంకు ఆ ఇంటిని వేలం వేసింది. కానీ డ‌బ్బు చెల్లించిన 20 నెలల త‌ర్వాత కూడా ఇంట్లో ఉండేందుకు అత‌నికి అవ‌కాశం రాలేదు. ఎందుకంటే పాత య‌జ‌మాని ఆ ఇంటిని ఖాళీ చేసేందుకు సిద్ధంగా లేడు.

చ‌ట్టం ప్ర‌కారం, అప్పు తీసుకున్న‌వారు తిరిగి చెల్లించ‌క‌పోతే ఎటువంటి కోర్టు జోక్యం లేకుండానే బ్యాంకు రుణ‌గ్ర‌హీత‌ల‌కు ఉన్న ఆస్తుల‌ను జ‌ప్తు చేయ‌వ‌చ్చు. ఒక‌సారి ఆస్తులను జ‌ప్తు చేసిన త‌ర్వాత బ్యాంకు వాటిని విక్ర‌యించ‌డం లేదా లీజుకు ఇవ్వ‌డం, వేలం వేయ‌డం వంటివి చేయ‌వ‌చ్చు. ఆస్తిని విక్ర‌యించిన త‌ర్వాత బ్యాంకుకు చెల్లించాల్సిన దానికంటే ఎక్కువ‌గా వ‌స్తే తిరిగి వారికి అప్ప‌గిస్తారు.

ఇక శ‌ర‌వ‌ణ‌న్ కేసులో, వేలం ద్వారా కొనుగోలు చేసిన ఇంటిలో య‌జ‌మాని కుటుంబంతో క‌లిసి ఉంటున్నాడు. వారు ఇంటిని ఖాళీ చేయ‌డానికి ఒప్పుకోలేదు. మొద‌ట బ్యాంకు నేను పూర్తి చెల్లింపులు చేసిన త‌ర్వాత ఇంటిని స్వాదీన‌ప‌రుచుకోవ‌చ్చ‌ని చెప్పింది, ఆ త‌ర్వాత ఎటువంటి చ‌ర్య తీసుకోలేద‌ని శ‌ర‌వ‌ణ‌న్ చెప్పారు.

ఇలా ఒది ఒక్క‌టే కాదు. ఇటువంటివి చాలా కేసులు సాధార‌ణంగా క‌న‌బ‌డుతూనే ఉంటాయి. వేలంలో ప్రాప‌ర్టీని కొనుగోలు చేసి త‌ర్వాత ఇబ్బందుల‌ను ఎదుర్కుంటారు. ఈ విధంగా కొనుగోలు చేసిన‌వారు క‌న్జూమ‌ర్ కోర్టులో ఫిర్యాదు న‌మోదు చేసేందుకు కూడా వీలుండ‌దు.

అందుకే ప్రాప‌ర్టీ వేలంలో పాల్గొనేవారు గుర్తుంచుకోవాల్సిన ముఖ్య‌మైన మూడు అంశాలు
బ్యాంకు బాధ్య‌త‌ కాదు
ఒక‌సారి ఆస్త‌ని కొనుగోలు చేసిన త‌ర్వాత దానికి సంబంధించిన ఇబ్బందుల‌ను స్వ‌యంగా ఎదుర్కోవాల్సి ఉంటుంది. అందుకే వేలంలో కొనేముందు కొనుగోలు చేస్తున్న ఆస్తి, ఇత‌ర వివ‌రాల గురించి ముందుగానే క్షుణ్ణంగా తెలుసుకోవాలి. వేలంలో పాల్గొనేముందు ఒక‌సారి ఇంటిని త‌నిఖీ చేయాలి. నిర్మాణాత్మ‌క అంశాలు, నాణ్య‌త‌, పున‌ర్నిర్మాణానికి సంబంధించిన అంశాల‌ను ప‌రిగ‌ణ‌న‌లోకి తీసుకోవాలి.

బ్యాంకులు లేదా ఆర్థిక సంస్థ‌లు ఈ వేలం నిర్వ‌హిస్తున్నాయి కాబ‌ట్టి అన్ని స‌రిగానే ఉంటాయ‌ని అనుకోవ‌డానికి వీల్లేదు. ‘నోటీసులో వేలం నిర్వ‌హిస్తున్న అధికారుల‌కు గానీ, బ్యాంకుల‌కు గానీ భ‌విష్య‌త్తులో వచ్చే ఇబ్బందులు, థ‌ర్డ్‌పార్టీ క్లెయిమ్‌ల గురించి బాధ్య‌త ఉండ‌దు’ అని స్ప‌ష్టంగా ఉంటుంది.

ఆ ఇంటి గురించి కేవ‌లం బ్యాంకు ఇచ్చే స‌మాచారంపైనే ఆధార‌ప‌డ‌కుండా ఒక‌సారి వెళ్లి చెక్ చేసుకోవాలి. ఒక‌వేళ మీరు కొనుగోలు చేసిన త‌ర్వాత ఇత‌రులు వ‌చ్చి త‌మ‌కు దానిపై హ‌క్కు ఉంద‌ని క్లెయిమ్ చేస్తే స‌మ‌స్య‌లు ఎదుర‌వుతాయి. బ్యాంకు లేదా సంస్థ‌లు దీనికి బాధ్య‌త వ‌హించ‌వు. అందుకే ఇల్లు దానికి సంబంధిచిన ఇత‌ర అంశాలు, ఆ ఇంటి య‌జ‌మాని గురించి వివ‌రాలు, బ‌కాయిలు వంటివి తెలుసుకోవాలి.

చట్టం ప్రకారం బిడ్డర్లకు తెలియజేసే యాజమాన్య హక్కులు సంపూర్ణమైనవి, అమలు చేయదగినవి అయినప్పటికీ, ఆస్తి స్వాధీనం, ఇతర ఒప్పందాలకు సంబంధించిన సమస్యలు ఇంకా తలెత్తవచ్చు. వాటిపై అంత‌గా శ్ర‌ద్ధ చూప‌క‌పోవ‌డం ముఖ్య కార‌ణంగా చెప్తున్నారు.

స్వాధీనం సమస్య
ప్లాట్ ,ఇల్లు లేదా అపార్ట్‌మెంట్ వంటి స్థిరమైన ఆస్తి విషయంలో, స్వాధీనం అనేది చాలా ముఖ్యం. అనేక సందర్భాల్లో బ్యాంక్ లేదా సంస్థ నామమాత్రంగానే కావాల‌సిన డాక్యుమెంట్ల‌తో స్వాదీనం చేసుకుంటుంది. కానీ పూర్తిగా భౌతికంగా చేసుకోదు. అంటే మునుపటి యజమాని ఆస్తిలో భౌతిక స్వాధీనం (ఆక్యుపెన్సీ) కలిగి ఉన్నప్పటికీ, ఆస్తిపై బ్యాంకుకు చట్టపరమైన హక్కు తో స్వాదీనం చేసుకుంటాయి. చట్టం ప్రకారం, బ్యాంకులు భౌతికంగా స్వాధీనం చేసుకోవాలి, తరువాత హక్కులను కొనుగోలుదారుకు బదిలీ చేయాలి. ఏదేమైనా, ఆచరణాత్మకంగా, బ్యాంకులు తరచూ లావాదేవీలను అధికారిక భౌతిక స్వాధీనం లేకుండా పూర్తి చేస్తాయ‌ని చెప్తున్నారు.

ఇటువంటి సందర్భాల్లో, శ‌రవణన్ విషయంలో జరిగినట్లే మునుపటి యజమాని ఆస్తిని ఖాళీ చేయక‌పోవ‌డంతో కొనుగోలుదారులకు కష్టంగా ఉంటుంది. మీరు డెవలపర్ నుంచి ఆస్తిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు, మొద‌ట చెప్పిన‌ట్లుగా నిర్మాణ నాణ్యత లేద‌ని తెలుసుకున్న‌ప్పుడు డెవలపర్‌పై ప‌రిహారం కోరుతూ, వినియోగదారు కోర్టులో కేసు పెట్టవచ్చు. వేలం వేసిన ఇల్లు కొన్నప్పుడు ఈ పరిహారం అందుబాటులో లేదు. “కొనుగోలుదారు అటువంటి సందర్భాలలో వినియోగదారు కోర్టును సంప్రదించలేరు. ఇక్క‌డ వస్తువులు, సేవల ‘అమ్మకం’ లేనందున, కొనుగోలుదారుడు ‘వినియోగదారుడు’ గా గుర్తించ‌రు.

మీరు వేలం వేసిన ఆస్తులు ఆకర్షణీయంగా క‌నిపించ‌వ‌చ్చు, ఎందుకంటే అవి సాధారణంగా తగ్గింపుతో లభిస్తాయి, కానీ అందులో రిస్క్ ఉంటుంది. కాబట్టి వేలంలో పాల్గొనేముందు శ్రద్ధ వహించండి. అవసరమైతే, న్యాయవాది సహాయం తీసుకోండి.