గృహ‌రుణ ముంద‌స్తు చెల్లింపులు చేస్తున్నారా? మ‌రోసారి ఆలోచించండి..

ఇల్లు కొనుగోలుకు ఇదొక మంచి సమయం . దసరా, దీపావళి, వంటి ముఖ్యమైన పండుగలతోపాటు , రిజర్వు బ్యాంకు మళ్ళీ రేపో రేటును తగ్గించడం, కేంద్ర ప్రభుత్వం కూడా 'అందరికీ ఇళ్ళు ’ అనే నినాదం తో పన్ను రాయితీలను ప్రోత్సహించండం వంటివి చేస్తోంది. రిజర్వు బ్యాంకు నిర్దేశించినట్లు చాలా బ్యాంకులు తాము అందించే రుణాలకు, రేపో రేటును ఆధారంగా చేసుకుని, మరింత తక్కువ వడ్డీ రేట్లకు రుణాలను అందిస్తున్నారు. అయితే, ఇవి కొత్తగా రుణాలు తీసుకోబోయే వారికి మాత్ర‌మే వర్తిస్తాయి. ఇంతకు మునుపే గృహ రుణాలు తీసుకున్నవారు ఒకవేళ రేపో రేటుకు మారదల్చుకున్నట్లైతే, కొంత అడ్మినిస్ట్రేటీవ్ ఛార్జీలు చెల్లించి త‌క్కువ వ‌డ్డీ రేటుకు మార‌వ‌చ్చు.

ఇంటి కొనుగోలు ఒక దీర్ఘకాల పెట్టుబడి. ప్రస్తుత రోజులలో ఇంటి విలువలో ఎక్కువ మొత్తానికి బ్యాంకులు రుణాలను మంజూరు చేస్తున్నాయి. అయితే, చాలా మంది ఇంటి రుణాన్ని త్వరిత గతిన తీర్చివేసి తమ రుణ భారాన్ని తగ్గించుకోవటానికి ఇష్టపడుతున్నారు.

ఇంటి రుణం తీర్చే ముందు కొన్ని ముఖ్య విషయాలు గమనించాలి:

దీర్ఘకాలంపాటు రుణాన్ని ఈఎంఐ ద్వారా చెల్లించటం వలన, అందులో కొంత అసలుకు, మిగిలినది వడ్డీ కి జమ అవుతాయి. ఆదాయపు పన్ను సెక్షన్ 80సి కింద పీఎఫ్, పీపీఎఫ్, జీవిత బీమా ప్రీమియం, ఎన్పీఎస్, పిల్లల విద్య రుసుము, పెన్షన్ ఫండ్ కింద జమ చేసే మొత్తం వంటివి వార్షికంగా రూ 1.50 లక్షల వరకు మినహాయింపు పొందే అవకాశం ఉంటుంది. కావున, గృహ రుణ చెల్లించే మొత్తంలో కొంత మాత్రమే మినహాయింపు పొందే అవకాశం ఉంటుంది.

అలాగే వడ్డీ కింద చెల్లించే మొత్తాన్నిసెక్షన్ 24బి కింద రూ. 2 లక్షల వరకు మినహాయింపు పొందవచ్చు. కావున మిగిలిన మొత్తాన్ని రాబోయే సంవత్సరాలకు స‌ర్ధుబాటు చేసుకునే వీలుంటుంది. ప్రతి సంవత్సరం ఆదాయపు పన్ను రిటర్న్స్ దాఖలు చేయాల్సి ఉంటుంది.
ఈఎమ్ఐ మొద‌టి నుంచి చివ‌రి వ‌ర‌కు స్థిర మొత్తంలో ఉంటుంది. కాబ‌ట్టి, మీ నెల‌వారీ ఆదాయంలో ఈఎమ్ఐ, ఇత‌ర ఖ‌ర్చులు పోగా మిగిలిన మొత్తాన్ని ఇత‌ర ఆర్థిక ల‌క్ష్యాల‌కు కేటాయించ‌వ‌చ్చు. అదే గృహ రుణాన్ని ముందుగా చెల్లించేస్తే ఆదాయ‌పు ప‌న్ను మిన‌హాయింపులు కోల్పోయే అవ‌కాశం ఉంటుంది. దీంతో పాటు ఇత‌ర లక్ష్యాల‌కు కేటాయించే అవ‌కాశ‌ము ఉండదు.
దీర్ఘ‌కాలంలో మ‌దుపు చేసిన‌ప్పుడు అసలు కన్నా వ‌డ్డీ మొత్తం ఎక్కువ‌గా ఉంటుంది. అంటే చక్రవడ్డీ ప్ర‌యోజ‌నం పొందుతారు. దీని వ‌ల్ల‌ అన్ని ఆర్థిక లక్ష్యాలను స‌రైన స‌మ‌యంలో చేరుకునేందుకు అవ‌కాశం ఉంటుంది. ఇంటి రుణం త్వరగా తీర్చివేసి, ఆ తరువాత ఇతర లక్ష్యాల కోసం మదుపు చేయాలనుకొంటే, లక్ష్యాలను చేరుకోవటానికి తక్కువ సమయం ఉంటుంది కాబట్టి అధిక మొత్తం లో మదుపు చేయాల్సి రావ‌చ్చు. దీంతో చక్రవడ్డీ ప్రయోజనం కోల్పోతారు.

గృహ రుణ వడ్డీ రేట్లు తగ్గుతున్నపుడు , తగ్గిన వడ్డీ రేట్లకు మారినట్లయితే , భారాన్ని కింది విధాలుగా తగ్గించుకోవచ్చు.
వార్షిక‌ వ‌డ్డీరేటు@ 8.9శాతం, కాల‌వ్య‌వ‌ధి@ 240నెల‌లు

వార్షిక‌ వ‌డ్డీరేటు@ 8.5శాతం, కాల‌వ్య‌వ‌ధి@ 223నెల‌లు

ఈఎంఐ ని అలాగే ఉంచడం వలన చెల్లించాల్సిన నెలల సంఖ్య తగ్గుతుంది. ఉదా : శ్రవణ్ 20 సంవత్సరాలకు 8.90 శాతంతో రూ 40 లక్షల గృహ రుణం తీసుకున్నాడు. ఈఎంఐ రూ 35,732. పూర్తి కాలం లో చెల్లించే మొత్తం వడ్డీ రూ. 45.75 లక్షలు. ఒకవేళ వడ్డీ రేట్లు 8.5 శాతానికి తగ్గితే, అదే రుణం ఫై ఈఎంఐ రూ 35,732 తో చెల్లిస్తే , మొత్తం కాలానికి చెల్లించే వడ్డీ రూ . 39.72 లక్షలు. ఈ ఎం ఐ అంతే ఉంచడం వలన మొత్తం చెల్లించాల్సిన నెలల సంఖ్య 17 తగ్గి , అంటే 223 నెలలకు పూర్తి చెల్లింపులు ముగుస్తాయి.

దీర్ఘకాలంలో వయసుతోపాటు ఆదాయం కూడా పెరుగుతుంది . అందువలన అవకాశం ఉన్నప్పుడు త్వరితగతిన గృహ రుణ భారాన్ని తగ్గించునేందుకు చూస్తాం. అయితే, ఆదాయం పెరిగే కొద్దీ పన్ను కూడా పెరుగుతుంది కావున, త్వరిత గతిన తీర్చడం వలన ఆదాయపు పన్ను సెక్షన్ 24 బి కింద దీర్ఘకాలం పాటు లభించే మినహాయింపు కోల్పోతాం. కావున ముందస్తు చెల్లింపుల మొత్తాన్ని ఇతర ఆర్ధిక లక్ష్యాల కోసం వేరుగా మదుపు చేయడం మంచిది.

రుణం అనేది చాలా మందిలో మాన‌సిక ఆందోళ‌న క‌లిగిస్తుంది. ఇందుకు కార‌ణం రుణ కాలం పూర్త‌య్యే స‌రికి అసలు కంటే ఎక్కువ‌గా వ‌డ్డీ చెల్లించాల్సి రావ‌డ‌మే. అందుకే వీలైనంత తొంద‌ర‌గా రుణం భారం త‌గ్గించుకుంటే మాసికంగా ప్ర‌శాంత‌త క‌లుగుతుంద‌ని భావిస్తారు. అయితే ప‌న్ను మిన‌హాయింపు పొందే అవ‌కాశాన్ని కోల్పోతున్నార‌నే విష‌యాన్ని గ‌మ‌నించాలి.