Home Loan: గృహ రుణం ముందుగా చెల్లించడం లాభమేనా..? ఎప్పుడు చెల్లిస్తే ప్రయోజనం?

ఇంటర్నెట్‌ డెస్క్‌: జీవితంలో అతిపెద్ద పెట్టుబడి ఇల్లు (Home Loan). రుణం తీసుకుంటే గానీ ఇంత పెద్ద మొత్తంలో పెట్టుబ‌డి చాలా మందికి సాధ్యం కాదు. రుణం తీసుకుని ఇల్లు కొనుగోలు చేస్తే వచ్చిన ఆదాయంలో సింహభాగం రుణ ఈఎంఐల‌ చెల్లింపులకే సరిపోతుంది. ఒక‌వైపు వాయిదాలు చెల్లిస్తున్నా.. వ్యవధి మాత్రం తగ్గనంటూ భయపెడుతూ ఉంటుంది. అందుకే చాలా మంది ఎంత తొందరగా వదిలించుకుందామా అని చూస్తుంటారు. ఇందుకోసం పీఎఫ్, బోనస్‌లు, ఫిక్స్‌డ్‌ డిపాజిట్లు.. ఇలా ఏ మాత్రం డ‌బ్బు అందినా కొంతలో కొంతైనా ఈ భారాన్ని తగ్గించుకునే ప్ర‌య‌త్నం చేస్తుంటారు. పెట్టుబడులు మ‌ధ్య‌లోనే ఆపేసి నిధుల‌ను వెన‌క్కి తీసుకునేందుకూ వెన‌కాడ‌రు. మ‌రి ముంద‌స్తు గృహ చెల్లింపులు మంచివేనా? ఎప్పుడు చెల్లిస్తే లాభ‌దాయకం..?

చెల్లించాల్సిన గడువు కంటే ముందే గృహరుణాన్ని తిరిగి చెల్లించడాన్ని హోమ్ లోన్ ప్రీ పేమెంట్ అంటారు. మొత్తం గృహరుణాన్ని లేదా అందులో కొంత భాగాన్ని కాలపరిమితి ముగిసే ముందే చెల్లించొచ్చు. రుణం తీసుకున్న వారు తమ అనుకూలతల‌ను బట్టి కొంత మొత్తంలో రుణాన్ని చెల్లించవచ్చు. ఒక‌వేళ‌ అనుకోకుండా బోన‌స్‌ల రూపంలో కొంత మొత్తం చేతికందితే చెల్లించ‌వ‌చ్చు. కానీ పెట్టుబ‌డుల‌ను క‌దిలించ‌డం ఏ మాత్రం మంచిది కాదు.

గృహ రుణం ముందుగా చెల్లించడం మంచిదేనా?

ఇది అనేక అంశాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఆదాయ‌పు ప‌న్ను చ‌ట్టం సెక్ష‌న్ 24బి కింద ఏడాదికి రూ.2 ల‌క్ష‌ల వ‌ర‌కు గృహ రుణానికి ప‌న్ను మిన‌హాయింపు ల‌భిస్తుంది.  కాబ‌ట్టి ఆదాయ‌పు ప‌న్ను త‌గ్గించుకునేందుకు గృహ రుణాన్ని కొన‌సాగించ‌డ‌మే మంచిది. మీరు 30 శాతం స్లాబులో ఉన్న‌ట్ల‌యితే ఆదాయ పన్ను తగ్గించడంలో ఇది చాలా వరకు సహాయ పడుతుంది. కాబట్టి గృహ రుణం ముందుస్తుగా చెల్లించ‌క పోవ‌డ‌మే మంచిది. రుణాన్ని ముందుగా చెల్లించేకంటే అద‌న‌పు నిధులను వేరే పెట్టుబడి మార్గాలకు మళ్లించి ఈఎంఐల ద్వారా గృహరుణం చెల్లించడం మంచిది. ఎందులోనూ మదుపు చేయడానికి ఇష్టపడని వారు లేదా ఫిక్స్‌డ్ డిపాజిట్ లాంటి సంప్రదాయక పెట్టుబ‌డి మార్గాల‌ను ఎంచుకునే వారు ముంద‌స్తు చెల్లింపులు చేయ‌డమే మంచిది. ఎందుకంటే, ఇవి మీరు చెల్లించే గృహరుణ వ‌డ్డీ కంటే త‌క్కువ రాబ‌డినిస్తాయి. ఆర్‌బీఐ సూచ‌న‌ల‌ను అనుస‌రించి బ్యాంకులు ముంద‌స్తు గృహ‌ రుణ చెల్లింపులపై ఎటువంటి రుసుమూ విధించ‌డం లేదు. 

ఎప్పుడు చెల్లిస్తే ప్రయోజనం ? 
ప్రారంభ సంవత్సరాల్లో గృహ రుణ ముందస్తు చెల్లింపు ద్వారా మంచి ప్రయోజనం పొందొవచ్చు. గృహ రుణ ప్రారంభ సంవత్సరాల్లో ఈఎంఐలో అధిక భాగం వ‌డ్డీ ఉంటుంది. ఉదాహరణకు మీరు 2020 మార్చిలో.. 20 సంవ‌త్స‌రాల కాల‌ప‌రిమితి.. 6.70 శాతం వ‌డ్డీ రేటుతో రూ.30 లక్షలు గృహ రుణం తీసుకున్నార‌నుకుందాం. ఇందుకు నెలవారీగా చెల్లించాన్సిన ఈఎంఐ రూ.22,722. మీరు మార్చి నెల‌లో రుణం తీసుకున్న‌ట్ల‌యితే మొద‌టి ఏడాది చెల్లించాల్సిన మొత్తం ఈఎంఐ రూ. 2,27,218. ఇందులో వ‌డ్డీ భాగం.. రూ.1,65,977, అస‌లు రూ.61,241 మాత్ర‌మే. అంటే త‌ర్వాత ఏడాదికి చెల్లించాల్సిన‌ అస‌లు మొత్తం రూ.29,38,759 అలాగే ఉంటుంది. రెండో ఏడాది చెల్లించిన ఈఎంఐ రూ.2,72,662. ఇందులో వ‌డ్డీ భాగం.. 1,94,527, అస‌లు రూ.78,135. ఇంకా చెల్లించాల్సిన అవుట్ స్టాండింగ్ బ్యాలెన్స్‌.. రూ.28,60,623. గృహ రుణం తీసుకున్న రెండేళ్ల త‌ర్వాత అంటే 2022 మొదట్లో మీకు ఏక మొత్తంగా రూ.6 ల‌క్ష‌లు చేతికి అందాయి. ఈ మొత్తంతో గృహ రుణం అస‌లులో కొంత భాగం చెల్లిస్తే .. ఇంకా అవుట్ స్టాండింగ్ మొత్తం రూ.22,60,623 అవుతుంది. ఇప్పుడు కూడా మీరు ఈఎంఐ మొత్తాన్ని త‌గ్గించకుండా అదే మొత్తాన్ని చెల్లించిన‌ట్ల‌యితే.. రుణ‌ ఈఎంఐ వాయిదాలు 240 నుంచి 147 వ‌ర‌కు త‌గ్గుతాయి. అంటే అనుకున్న దాని కంటే సుమారు 7 నుంచి 8 సంవత్సరాల ముందుగానే మీ గృహ రుణం తిరిగి చెల్లించవచ్చు. ఒక‌వేళ‌ కాలవ్యవధిలో మార్పు వద్దనుకుంటే ఈఎంఐని రూ.17,122 వరకూ తగ్గించుకోవచ్చు. దీంతో ప్ర‌తి నెలా చెల్లించే ఈఎంఐ రూ.5,600 తగ్గుతుంది. 

ఒక‌వేళ గృహ రుణ చివరి సంవత్సరాలలో ముందస్తు చెల్లింపులు చేస్తే- పైన ఇచ్చిన ఉదాహరణలోని వ్యక్తి 15 సంవత్సరాలు ఈఎంఐలు చెల్లించి, చివరి ఐదు సంవత్సరాలు ఉన్నప్పుడు రూ.5 లక్షలు ముందస్తు రుణ చెల్లింపులు చేశాడనుకుందాం. 15 సంవత్సరాల ఈఎంఐ చెల్లించిన అనంతరం మిగిలిన అవుట్‌స్టాండింగ్ బ్యాలెన్స్ మొత్తం రూ.9,88,903. ఈ దశలో రూ.5 లక్షలు చెల్లిస్తే రూ.4,88,903 అసలు ఉంటుంది. ఇందుకు గాను మీరు 60 నెలల పాటు చెల్లించవలసిన ఈఎంఐలు 35 నెలలకు (సుమారుగా) తగ్గుతాయి. ప్రారంభ సంవత్సరాలలో ముందుస్తు చెల్లింపులతో కలిగే ప్రయోజనంతో పోల్చి చూస్తే ఇది చాలా తక్కువ.

ముందస్తు గృహరుణ చెల్లింపులు చేసే ముందు..

• అత్యవసర నిధి ఏర్పాటు చేసుకోవాలి.
• పిల్లల విద్య, పెళ్లి, పదవీ విరమణ వంటి ఆర్థిక లక్ష్యాలపై ప్రభావం పడకుండా చూసుకోవాలి.
• మీరు ఎంత ముందుగా రుణం చెల్లిస్తే, అంత ముందుగా గృహం మీ సొంతమవుతుంది. ముందుగా రుణం చెల్లించడం వల్ల మీరు త్వరగా రుణ విముక్తులవుతారు.
• రుణదాత రికార్డుల నుంచి ఇంటిని మీ పేరుకు మార్పు చేసుకోవచ్చు. అయితే, దీనికోసం మీరు మీ ఇతర లక్ష్యాలను నిర్లక్ష్యం చేయకపోవడం మంచిది.