Home Loan: గృహ రుణం ముందే చెల్లించాలనుకుంటున్నారా?  

సొంత ఇంటి కలను నెర్చవేర్చడంలో గృహ రుణాలు ప్రముఖ పాత్ర పోషిస్తున్నాయి. దీర్ఘకాలం పాటు చెల్లింపులకు అవకాశం ఉండడంతో ఆర్థిక నిర్వహణ సులభం అవుతుంది. అయితే ఇక్కడ గమనించవలసిన విషయం ఏంటంటే రుణ చెల్లింపులకు ఎంత ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటే అంత ఎక్కువ వడ్డీ చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అందువల్ల ఆదాయం పెరిగే కొద్ది, రుణ చెల్లింపులు వేగవంతం చేయాలి. ఇందకు తగిన మార్గాలను అన్వేషించాలి. లోన్ ప్రీ-పే, ప్రీ-క్లోజ్ ద్వారా అప్పును త్వరగా చెల్లించవచ్చు. స‌రైన ప్ర‌ణాళిక ప్ర‌కారం రుణ చెల్లింపులు ప్రారంభిస్తే అనుకున్న స‌మ‌యం కంటే ముందుగానే రుణ విముక్తులు కాగ‌లుగుతారు.

ప్రీ-క్లోజర్..
గృహ రుణం అసలు కాలపరిమితి కంటే ముందే పూర్తి చెల్లింపులు చేసి రుణ ఖాతాని మూసి వేయడాన్ని చేయడాన్ని ప్రీ-క్లోజర్ అంటారు. ఉదాహరణకి, మీరు 25 సంవత్సరాల కాలపరిమితితో గృహ రుణం తీసుకున్నారనుకుందాం. 18 సంవత్సరాలు ఈఎమ్ఐ చెల్లించిన తరువాత ఇంకా 10 లక్షలు చెల్లించాల్సి ఉంది అనుకుంటే.. ఈ మొత్తాన్ని ఒకేసారి చెల్లించి రుణ విముక్తులు కావడాన్ని ప్రీ-క్లోజర్ అంటారు. ఈ పద్ధతిలో మీరు ఇంటి పత్రాలను బ్యాంకు నుంచి రుణం క్లియర్ చేసిన వెంటనే తీసుకోవచ్చు.

ప్రీ-పేమెంట్..
కాలపరిమితి కంటే ముందే చెల్లించేందుకుగానూ.. చెల్లించవలసిన ఈఎమ్ఐకి అదనంగా కొంత మొత్తం చేర్చి చెల్లించడమే ప్రీ-పేమెంట్. ఉదాహరణకి, గృహ రుణ నిమిప్తం మీరు ప్రతీ నెల రూ. 50 వేల ఈఎమ్ఐ చొప్పున చెల్లిస్తూ వస్తున్నారు. ఇందులో గృహ రుణ అసలు కోసం రూ.17 వేలు, వడ్డీ కోసం రూ.33 వేలు అనుకుందాం. కొన్నాళ్లు చెల్లింపులు చేసిన తరువాత మీ చెల్లింపు సామర్ధ్యం పెరిగి ప్రతీ నెల రూ. 1 లక్ష చెల్లించాలని నిర్ణయించుకున్నారు. ఈ ప్రకారం చెల్లిస్తే,  అసలు కోసం చెల్లించే మొత్తం రూ. 67 వేలు అవుతుంది.  గృహ రుణ అస‌లు మొత్తం త‌గ్గుతుంది కాబ‌ట్టి అనుకున్న వ్యవధి కంటే ముందే రుణం మొత్తం పూర్తిచేయవచ్చు. ఆర్బీఐ మార్గదర్శకాల ప్రకారం ప్రస్తుతం బ్యాంకులు ఫ్లోటింగ్ రేటు గృహ రుణాలపై ప్రీ-క్లోజర్, ప్రీ-పేమెంట్‌ల‌పై ఛార్జీల‌ను వ‌సూలు చేయకూడదు. 

రీ-ఫైనాన్సింగ్..
ప్రస్తుతం గృహరుణాలు చౌకగా లభిస్తున్నాయి. మీరు కొన్ని సంవత్సరాల క్రితం తీసుకున్న గృహరుణ వడ్డీ రేటు, ప్రస్తుత వడ్డీ రేటులో ఎక్కువ వ్యత్యాసం ఉంటే.. గృహ రుణ వడ్డీ రేటును తగ్గించమని మీ ప్రస్తుత బ్యాంకును కోరవచ్చు. లేదా తక్కువ వడ్డీ రేటుతో రుణం ఆఫర్ చేస్తున్న బ్యాంకుకు రుణాన్ని బదిలీ చేయవచ్చు. రుణాన్ని ముందే చెల్లించేందుకు ఇదొక పద్ధతి. బదిలీ సమయంలో ప్రాసెసింగ్, ఇతర ఫీజులు లెక్కించి లాభం ఉంటుంది.. అనుకుంటేనే బదిలీ నిర్ణయం తీసుకోవాలి. పాత రుణానికి, కొత్త రుణానికి మధ్య వ్యత్యాసం 0.75% కంటే తక్కువ ఉంటే బదిలీ చేసుకుని లాభం ఉండదు.

ఉదాహరణకి, కొన్ని సంవత్సరాల క్రితం 8.50 శాతం వడ్డీ రేటుతో గృహ రుణం తీసుకున్నారు అనుకుందాం. ఇంకా చెల్లించాల్సిన మొత్తం రూ.50 లక్షలు, కాలపరిమితి 20 ఏళ్లు ఉందనుకుందాం. ప్రస్తుతం కొన్ని బ్యాంకులు 6.80 శాతం వడ్డీతో గృహ రుణాన్ని అందిస్తున్నాయి. ప్రాసెసింగ్ ఫీజులు రూ. 20 వేలు అనుకుందాం. ఇలాంటి సందర్భంలో ఏం చేయాలి.. అదే బ్యాంకులో రుణం కొనసాగించాలా?లేదా రీ-ఫైనాన్స్ ఆప్షన్ ఎంచుకోవాలి చూద్దాం. 

ప్రస్తుత బ్యాంకులో కొనసాగితే.. చెల్లించాల్సిన రూ. 50 లక్షలు.. 8.5 శాతం వడ్డీతో 20 సంవత్సరాల పాటు కొనసాగిస్తే చెల్లించాల్సిన వ‌డ్డీ రూ. 54, 13,879. రుణ మొత్తాన్ని 6.80 శాతం వడ్డీ గృహ రుణాల‌ను ఆఫ‌ర్ చేస్తున్న ఇత‌ర‌ బ్యాంకుకు బదిలీ చేస్తే అదే రూ.50 లక్షల రుణంకి 20 సంవత్సరాల కాలపరిమితిలో చెల్లించే వడ్డీ రూ. 41,40,075. దీనికి రూ.20వేల ప్రాసిసెంగ్ ఫీజు కలిపితే రూ.41,60,75 వడ్డీ చెల్లించాలి. అంటే కొత్త రుణ రేటుకు మారడం వల్ల 20 ఏళ్లలో రూ. 12.54 లక్షల వ‌డ్డీ ఆదా చేసుకోవచ్చు. కాబట్టి ఇలాంటి వారు రీ-ఫైనాన్స్ ఆప్షన్ ఎంచుకోవడం మంచిది.  ప్రస్తుత రుణానికి ఎంత ఈఎమ్ఐ చెల్లిస్తున్నారో.. అంతే ఈఎమ్ఐ కొత్త బ్యాంకుకు మారిన తరువాత కూడా చెల్లిస్తే 240 నెలల్లో తీర్చాల్సిన రుణం 187 నెలల్లోనే తీర్చివేయచ్చు. కొన్ని బ్యాంకులు పాత రుణ గ్రస్తులకి ఒక రేటు, కొత్త వారికి మరో రేటు అందిస్తాయి. కాబట్టి, మీ బ్యాంకుని కూడా సంప్రదించి కొంత కన్వర్షన్ చార్జీలు చెల్లించి వడ్డీ రేటు తగ్గించమని కోరవచ్చు. 

పార్ట్ ప్రీ-పేమెంట్..
కొన్ని సార్లు బోనస్, లాభాలు, ఈఎస్ఓపి పేమెంట్లు, ఇతర మార్గాల ద్వారా అనుకోకుండా డబ్బు చేతికందుతుంది. వాటిని ముందస్తు ప్రణళిక లేకుండా ఖర్చుచేసేకంటే గృహ రుణ ముందస్తు చెల్లింపులకు ఉపయోగించవచ్చు. మీరు కొంతైనా రుణం ముందస్తుగా చెల్లిస్తే, అది చాలా వడ్డీని ఆదా చేసి, అనుకున్న సమయం కంటే గృహ రుణం నుంచి విముక్తి పొందేందుకు దోహద పడుతుంది. ఉదాహరణకి, మీరు 6.80 శాతం వడ్డీ రేటుతో 20 సంవత్సరాల కాలపరిమితిలో రూ.50 లక్షల రుణం చెల్లించాల్సి ఉంటే దానికి మీరు చెల్లించాల్సిన వడ్డీ రూ. 41.40 లక్షలు. ఇందులో రూ. 5 లక్షలు ముందుగా చెల్లిస్తే, వడ్డీ మొత్తం రూ. 29.58 లక్షలకు తగ్గుతుంది. అంటే  రూ. 11.82 లక్షల వడ్డీ ఆదా అవుతుంది. 

ముందస్తు చెల్లింపులను లక్ష్యంగా పెట్టుకోవచ్చు..
మీరు గృహ‌రుణం ప్రీపేమెంట్‌, ప్రీక్లోజ‌ర్ కోసం డ‌బ్బును పొదుపు చేస్తుంటే.. మ్యూచువ‌ల్ ఫండ్స్ వంటి వాటిలో పెట్టుబ‌డి పెట్ట‌చ్చు. అయితే పెట్టుబ‌డి సాధానాన్ని జాగ్ర‌త్త‌గా ఎంచుకోవాలి. రుణం కోసం మీరు చెల్లించే వ‌డ్డీ రేటు కంటే ఎంచుకున్న పెట్టుబ‌డి మార్గంలో ఎక్కువ వ‌డ్డీ ఉండాలి. అప్పుడే పెట్టుబ‌డుల ప్ర‌యోజ‌నం ల‌భిస్తుంది.  

ముగింపు సంవత్సరాల్లో..
రుణ ముగింపు సంవత్సరాల్లో  చెల్లించే ఈఎమ్ఐలో.. అసలు భాగం ఎక్కువగా, వడ్డీ భాగం తక్కువగానూ ఉంటుంది. అందువల్ల ముందుగా చెల్లించినా పెద్దగా వ్యత్యాసం ఉండదు. అలాగే గృహ రుణంపై లభించే పన్ను ప్రయోజనాలను కోల్పోవ‌చ్చు. అందువ‌ల్ల ముందుస్తు చెల్లింపులు ఎప్పుడు చేస్తున్నారు అనేది కూడా ముఖ్య‌మే.

ముందస్తు గృహరుణ చెల్లింపు చేసే ముందు కింది విషయాలను పరిశీలించాలి..
* గృహ రుణం అనేది త‌క్కువ వ‌డ్డీ రేటుతో వ‌స్తుంది. దీంతో ప‌న్ను ప్ర‌యోజ‌నాలు ఉంటాయి. కాబ‌ట్టి వ‌డ్డీ రేటు ఎక్కువ‌గా ఉన్న రుణాలు ఉంటే ముందుగా వాటిని చెల్లించాలి. 
* అత్యవసర నిధిని ఏర్పాటు చేసుకోవాలి.
* చాలా మంది రుణం అనేది ఆర్ధిక భారంగానే కాదు, మానసికంగా కూడా భారంగా చూస్తుంటారు. ముందస్తుగా తీర్చడం మంచి ఆలోచనే అయినా పిల్లల విద్య, పెళ్ళి, పదవీవిరమణ వంటి ఆర్ధిక లక్ష్యాలపై, బీమా ప్రీమియం చెల్లింపుల‌పై.. ప్రభావం పడకుండా జాగ్ర‌త్త‌ప‌డాలి.