Home Loan: రెగ్యులర్‌ ఈఎంఐ vs ప్రీ- ఈఎంఐ ఏది మేలు?

ఇంటర్నెట్‌ డెస్క్‌: గృహ రుణం (Home loan) తీసుకున్నప్పుడు చెల్లింపుల్లో ఈఎంఐ (EMI) ఆప్షన్‌ ఉంటుంది. నిర్మాణంలో ఉన్న ఇంటి విషయంలో ప్రీ-ఈఎంఐ (Pre- EMI) ఆప్షన్‌ ఉంటుంది. అసలు ప్రీ ఈఎంఐ అంటే ఏంటి? రెగ్యులర్‌ ఈఎంఐకి, ప్రీ ఈఎంఐకి వ్యత్యాసం ఏంటి? రెండింటిలో ఏది ఎంచుకోవడం ప్రయోజనకరం? తదితర విషయాలను తెలుసుకుందాం. 

రెగ్యులర్‌ ఈఎంఐ..

గృహ రుణాన్ని నెలవారీ సమాన వాయిదాల రూపంలో చెల్లించవచ్చు. రుణ మొత్తానికి సంబంధించిన అసలు, వడ్డీ మొత్తాలను కలిపి లెక్కించి, ఎంచుకున్న కాలపరిమితితో పాటు నెలవారీగా స్థిర మొత్తాన్ని చెల్లించేలా ఏర్పాటు చేస్తారు. దీన్నే ఈఎంఐ అంటారు.

ప్రీ-ఈఎంఐ అంటే..?

నిర్మాణంలో ఉన్న ఇంటిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు ప్రీ-ఈఎంఐ ప్రస్తావన వస్తుంది. నిర్మాణంలో ఉన్న ఇంటికి చెల్లించే ఈఎంఐ మొదట్లో మీరు ఊహించిన దానికంటే తక్కువ ఉంటుంది. దీనికి కారణం ఆ సమయంలో చెల్లించే ఈఎంఐలో వడ్డీ మాత్రమే ఉంటుంది. అసలు ఉండదు. దీన్నే ప్రీ-ఈఎంఐ అంటారు. ఒకసారి నిర్మాణం పూర్తయిన  తర్వాత ప్రీ-ఈఎంఐ పేమెంట్లు ముగిసి అసలుతో కూడిన రెగ్యులర్‌ ఈఎంఐలు ప్రారంభమవుతాయి.

ఉదాహరణకు మీరు నిర్మాణంలోని ఇంటిని 20 ఏళ్ల కాలపరిమితితో కొనుగోలు చేశారనుకుందాం. నిర్మాణం పూర్తయ్యేందుకు 4 ఏళ్లు సమయం పడుతుందని అనుకుందాం. ఇప్పుడు మీరు నిర్మాణం పూర్తయ్యే వరకు, అంటే నాలుగేళ్ల పాటు వడ్డీ మాత్రమే చెల్లిస్తారు. అసలు అలాగే ఉంటుంది. ఆ తర్వాత 20 ఏళ్ల పాటు రెగ్యులర్‌ ఈఎంఐ చెల్లించాలి. అంటే గృహ రుణం పూర్తయ్యే సరికి 24 ఏళ్ల కాలం పడుతుంది. 

ప్రీ-ఈఎంఐ ప్రయోజనకరమేనా?

ప్రీ-ఈఎంఐ వల్ల లాభనష్టాలు రెండూ ఉన్నాయి. అవేంటంటే..

అనుకూలత: నిర్మాణంలో ఉన్న ఇంటిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు.. ఈఎంఐతో పోలిస్తే ప్రీ-ఈఎంఐ తక్కువగా ఉండడం వల్ల కొంత వరకు భారం తగ్గుతుంది. చెల్లించడం సులభం అవుతుంది. ఒకసారి నిర్మాణం పూర్తయిన తర్వాత రెగ్యులర్‌ ఈఎంఐ ప్రారంభమవుతుంది. నిర్మాణంలో ఉన్న ఇల్లు సాధారణంగా తక్కువ ధరకు వస్తుంది. కాబట్టి, ప్రీ-ఈఎంఐలో అసలు మొత్తం చెల్లించకపోయినప్పటికీ దీర్ఘకాలంలో ఇది ప్రయోజనకరమనే చెప్పాలి.

ప్రతికూలతలు: ఇల్లు స్వాధీనం చేసుకున్న తర్వాత అసలుతో కూడిన రెగ్యులర్‌ ఈఎంఐ ప్రారంభమవుతుంది. కాబట్టి, ఇల్లు స్వాధీనం చేసుకునేంత వరకు అసలు మొత్తం ఏ మాత్రం తగ్గదు. ఒకవేళ ప్రాజెక్టు ఆలస్యమైనా లేదా నిలిచిపోయినా మీరు సంవత్సరాల పాటు ప్రీ-ఈఎంఐలో ఉండిపోయే ప్రమాదం ఉంది. ఇది అప్పు ఇచ్చిన బ్యాంకుకు లాభం చేకూర్చుతుంది. మీకు నష్టమే. 

పన్ను ప్రయోజనం కోల్పోవచ్చు: ప్రీ-ఈఎంఐ ఎంపికలో పన్ను ప్రయోజనం లేదు. ప్రాజెక్టు పూర్తయ్యే వరకు కొనుగోలుదారుడు ఎటువంటి పన్ను మినహాయింపునూ క్లెయిం చేసుకోలేరు. సాధారణంగా గృహ రుణం అసలు చెల్లింపులకు సెక్షన్‌ 80సి కింద రూ.1.50 లక్షల వరకు, వడ్డీ చెల్లింపులపై సెక్షన్ 24బి కింద రూ.2 లక్షల వరకు మినహాయింపు క్లెయిం చేసుకునే అవకాశం ఉంది. అయితే, నిర్మాణం పూర్తయి ఆస్తి స్వాధీనం చేసుకునే వరకు పన్ను క్లెయిం చేసుకునేందుకు వీలులేదు. ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకున్న తర్వాత, అప్పటివరకు చెల్లించిన మొత్తాన్ని(వడ్డీ మాత్రమే) 5 సమభాగాలుగా చేసి ఐదేళ్ల పాటు సెక్షన్‌ 24బి కింద గరిష్ఠ పరిమితి వరకు క్లెయిం చేసుకునే వీలుంది. 

ఏం చేయాలి?

నిర్మాణ దశలో ఉన్నప్పుడు కొంచెం ఎక్కువ ఈఎంఐ చెల్లించగల సామర్థ్యం ఉన్నవారు అసలుతో కూడిన ఈఎంఐలను ఎంచుకోవడమే మంచిది. కొంత మొత్తం అసలును చెల్లిస్తారు కాబట్టి రుణ భారం తగ్గి.. త్వరగా చెల్లింపులు చేయగలుగుతారు. ఒకవేళ మీరు ఈఎంఐ భారం అవుతుందనుకుంటే.. ప్రీ-ఈఎంఐకు వెళ్లచ్చు. కానీ, రుణ కాలపరిమితి పెరగడంతో పాటు గృహ రుణం పూర్తయ్యేసరికి చెల్లించే వడ్డీ మొత్తం కూడా పెరుగుతుంది. ఒకవేళ మీరు పెట్టుబడి పరంగా ఇల్లు కొనుగోలు చేస్తూ, ఐదేళ్లలో అమ్మేయానుకుంటే ప్రీ-ఈఎంఐ ఆప్షన్‌ ఎంచుకోవచ్చు.