SM REITS: చిన్న, మధ్యస్త REITS ద్వారా స్థిరాస్తిలో పెట్టుబడులు.. సురక్షితమేనా?

ఇంటర్నెట్‌ డెస్క్‌: ఏదైనా అభివృద్ధి చెందుతున్న ఆర్థిక వ్యవస్థలో మౌలిక సదుపాయాలు, స్థిరాస్తి రెండూ అత్యంత కీలకం. స్థిరాస్తి వృద్ధికి కార్పొరేట్‌ రంగంలో ఆఫీస్‌ స్పేస్‌తో పాటు పట్టణ ప్రాంతాల్లో వసతి డిమాండ్‌ బాగా కలిసి వచ్చింది. దేశంలో ఈ రెండు రంగాల ప్రాముఖ్యత, వృద్ధిని ప్రొత్సహించడానికి అందుబాటులో ఉన్న ప్రభుత్వ నిధుల కొరత కారణంగా, అదనపు ఫైనాన్సింగ్‌ మార్గాలను ఏర్పాటు చేయడం అత్యవసరమైంది. ముఖ్యంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో పెట్టుబడులు పెరగడానికి భారత్‌లో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌ (REITS)ను ‘సెబీ’ 2007లో ప్రవేశపెట్టినా.. కొన్ని నిబంధనలు సవరించి 2014లో ఆమోదించింది.

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌(REITS)

కాస్త డిమాండ్‌ ఉన్న ఏరియాలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపారం చేయాలంటే పెట్టుబడి లక్షలు/కోట్లలో ఉండాలి. దీనికి అందరు సిద్ధంగా ఉండరు. అదే REITSలో పెట్టుబడి అయితే వేలు/లక్షల్లో సరిపోతుంది. ఎలాగైతే మదుపుదార్లు స్టాక్స్‌ మార్కెట్‌లో షేర్లు కొనుగోలు చేస్తారో ఈ REITSలో యూనిట్లు కొనుగోలు చేయొచ్చు. రూ.10 వేల పెట్టుబడితో లాట్‌లో ఒక యూనిట్‌ను కొనుగోలు చేయొచ్చు. మనం యూనిట్లు కొనడం ద్వారా సమకూరిన నిధులతో ట్రస్టీలు వివిధ రకాలైన ఆస్తుల కొనుగోలు, నిర్వహణ, లీజు వంటి కార్యకలాపాలపై పెట్టుబడులు పెడతారు. తద్వారా ఆ ఆస్తుల నుంచి లభించే లాభాలను వాటాదారులకు చెల్లిస్తారు. అంతేకాకుండా ప్రతి ఏడాది సంబంధిత ఆస్తి విలువ పెరుగుతుంది కాబట్టి, కొనుగోలు చేసిన యూనిట్ల విలువ కూడా అదే విధంగా పెరుగుతుంది.

చిన్న, మధ్యస్త రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్స్‌(SM REITS)

సెక్యూరిటీస్‌ అండ్‌ ఎక్స్చేంజ్‌ బోర్డ్‌ ఆఫ్‌ ఇండియా (సెబీ) ఈ నెల ప్రారంభంలో REIT నిబంధనలను సవరించి.. చిన్న, మధ్యస్త రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ ట్రస్ట్‌ల(SM REITS) ఏర్పాటుకు మార్గం సుగమం చేసింది. SM REITSకు సంబంధించిన అన్ని పథకాలు తప్పనిసరిగా స్టాక్‌ ఎక్స్చేంజ్‌లో లిస్టింగ్‌ అయి ఉండాలి. ఐపీఓలో పెట్టుబడిదారుడి కనీస సబ్‌స్క్రిప్షన్‌ రూ.10 లక్షలు. కొత్త సెబీ నిబంధనల ప్రకారం SM REITS కనీస కార్పస్‌ రూ.50 కోట్లు. ఇవి కనిష్ఠంగా 200 మంది పెట్టుబడిదారులకు యూనిట్లను జారీ చేయడం ద్వారా రూ.50 కోట్ల నుంచి రూ.500 కోట్ల కంటే తక్కువ మొత్తం వరకు నిధిని సేకరించవచ్చు. ఈ ఫండ్‌ను నిర్వహించే ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ మేనేజర్‌ కనీస నికర విలువ రూ.20 కోట్లకు తగ్గకుండా ఉండాలి. అందులో రూ.10 కోట్లు లిక్విడ్‌ మనీ అయి ఉండాలి.

పెట్టుబడులకు రక్షణ

SM REITSను పర్యవేక్షించడానికి ప్రత్యేక ట్రస్టీ కూడా ఉంటారు. SM REIT పథకాల యూనిట్లు దేశవ్యాప్త ట్రేడింగ్‌ టెర్మినల్స్‌ను కలిగి ఉన్న గుర్తింపు పొందిన స్టాక్‌ ఎక్స్చేంజీలలో తప్పనిసరిగా లిస్ట్‌ అవ్వాలని సెబీ మార్గదర్శకాలను జారీ చేసింది. ఈ స్కీముల్లో కనీసం 95% పెట్టుబడులు పూర్తిగా డెవలప్‌ చేసి, రాబడిని అందిస్తున్న ఆస్తుల్లో ఉండాలి. ఇందులో వాణిజ్య ఆస్తులు, అద్దె గృహాలు, గిడ్డంగులు, హోటళ్లు వంటివి ఉంటాయి. ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ మేనేజర్‌ కనీసం 5% యూనిట్లను, లిస్టింగ్‌ తర్వాత రెండేళ్లపాటు ఉంచుకోవాలి. పెట్టుబడిదారులు ఇప్పుడు కనీసం రూ.10 లక్షలు పెట్టుబడి పెట్టడం ద్వారా అద్దెకు ఇచ్చే స్థిరాస్తి పాక్షిక యాజమాన్యాన్ని కలిగి ఉంటారు. ఈ సంస్థ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఆస్తుల సమాచారంతో సహా దాని అన్ని పథకాలను వివరించే వెబ్‌సైట్‌ను కూడా నిర్వహించాలి.

రిటైల్‌ పెట్టుబడి

రిటైల్‌ ఇన్వెస్టర్‌.. ఐపీఓలో లేదా లిస్టింగ్‌ తర్వాత SM REITS యూనిట్లను కొనుగోలు చేయొచ్చు. వాటిని బహిరంగ మార్కెట్‌లో విక్రయించొచ్చు. SM REIT పథకాలు, యూనిట్ల జారీ ద్వారా భారతీయ, విదేశీ పెట్టుబడిదారుల నుంచి నిధులను సేకరించవచ్చు. మార్కెట్‌ నిపుణుల అభిప్రాయం ప్రకారం ఈ పథకంలో పెట్టుబడి పెట్టిన పెట్టుబడిదారులు 8-10% వార్షిక రాబడిని ఆశించొచ్చు. SM REITSలో పెట్టుబడిదారులకు పన్ను నిబంధనలు REITS మాదిరిగానే ఉంటాయి. డివిడెండ్ పై పన్ను వర్తించదు.

పెట్టుబడి సురక్షితమేనా?

చిన్న, మధ్య తరహా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాజెక్టుల్లో పాక్షిక యాజమాన్యాన్ని ప్రోత్సహించడంతో పాటు పెట్టుబడిదారుల ప్రయోజనాలకు మెరుగైన రక్షణ అందించడానికి సెబీ పర్యవేక్షణ ఉంటుంది. పెద్ద రీట్‌లు ఇప్పటికీ కేంద్రీకృతమై ఉన్నప్పటికీ, అవి రిస్క్‌లను కలిగి ఉంటాయి. SM REITS పథకాలకు సంబంధించిన 95% ఆస్తులు పూర్తిగా అభివృద్ధి చెంది, అద్దె, లీజ్‌ వంటి ఆదాయలను కలిగి ఉంటాయి. కాబట్టి, ఇందులో రాబడిపై రిస్క్‌ గణనీయంగా తగ్గుతుంది. స్టాక్‌ ఎక్స్చేంజీలలో లిస్టయినందున SM REITS ఎక్కువ పారదర్శకతను కలిగి ఉంటాయి.