గృహరుణం.. వడ్డీ భారం తగ్గేలా

రెండేళ్ల నుంచి 6.40 శాతం వరకూ ఉన్న వడ్డీ రేట్లు ఎంతో మందిని సొంతింటి కొనుగోలు వైపు ప్రోత్సహించాయి. కానీ, ద్రవ్యోల్బణ ప్రభావంతో వడ్డీ రేట్లు పెరుగుతూ వచ్చాయి. ఏడాది కాలంలో గృహరుణ వడ్డీ రేట్లు ఒక్కసారిగా అధికమయ్యాయి. చాలామంది రుణ గ్రహీతలు 9 శాతానికి మించే వడ్డీ చెల్లిస్తున్నారు. ఫలితంగా గృహరుణ అవధులు ఎంతో పెరిగాయి. 2020లో తీసుకున్న 20 ఏళ్ల గృహరుణం ఇప్పుడు 30 లేదా 35 ఏళ్లుగా మారిపోయింది. ఆర్‌బీఐ రెపో రేటును 6.50శాతం వద్ద నిలిపితే కొంత ఉపశమనం దొరికినట్లే. రేట్లు తగ్గకపోతే, వ్యవధి మరింత పెరిగే అవకాశం లేకపోలేదు. ఈ నేపథ్యంలో రుణగ్రహీతలు కొంత జాగ్రత్తగా ఉండక తప్పదు.

ప్రస్తుతం రెపో రేటు 6.50శాతంగా ఉంది. గృహరుణానికి ప్రామాణికంగా తీసుకునే రెపో ఆధారిత రుణ వడ్డీ రేటు (ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌) కాస్త అధికంగా ఉంటుంది. రెపో-గృహరుణం వడ్డీ రేటు మధ్య వ్యత్యాసాన్నే బ్యాంకింగ్‌ పరిభాషలో స్ప్రెడ్‌గా పేర్కొంటారు. ఉదాహరణకు మీ గృహరుణ వడ్డీ రేటు 9.50 శాతం ఉందనుకుంటే.. 3 శాతం అధికంగా చెల్లిస్తున్నారన్నమాట. క్రమం తప్పకుండా ఈఎంఐలు చెల్లిస్తూ, మీ క్రెడిట్‌ స్కోరు బాగుంటే.. మీరు చెల్లిస్తున్న 3శాతం స్ప్రెడ్‌ చాలా ఎక్కువే. ఎందుకంటారా? ప్రస్తుతం గృహరుణాల మార్కెట్లో ఒక ఆసక్తికరమైన ధోరణి కొనసాగుతోంది. మార్చి 2020లో రెపో కన్నా గృహరుణాలు 2.75 - 3.50 శాతం వరకూ అధికంగా ఉన్నాయి. 5.15 శాతం రెపో ఉన్నప్పుడు గృహరుణ వడ్డీ రేట్లు 7.90-8.65 శాతం వరకూ ఉన్నాయి. 2022లో రెపో 4 శాతం ఉన్నప్పుడు వ్యత్యాసం 2.40 శాతానికి చేరింది. ఏప్రిల్‌ 2023లో రెపో 6.50 శాతం వద్ద ఉన్నప్పుడు 1.90శాతం కన్నా తక్కువ వ్యత్యాసం కనిపిస్తోంది. రుణగ్రహీతలు తమ రుణ భారాన్ని తగ్గించుకోవాలంటే.. స్వల్ప స్ప్రెడ్‌ ఉన్న రుణదాతలను ఎంపిక చేసుకోవాల్సిన అవసరం ఎంతైనా ఉంది. ఇలా చేయడం వల్ల రుణం తీరడానికి దీర్ఘకాలిక వ్యవధి ఉంటే.. కొన్ని లక్షల రూపాయలను ఆదా చేసుకోవచ్చు.

బదిలీ చేసుకుంటే...

మీరు తీసుకున్న గృహరుణం బేస్‌ రేట్‌ లేదా ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ లాంటి పాత బెంచ్‌మార్క్‌లతో అనుసంధానమై ఉందా చూసుకోండి. ఇలా ఉంటే వెంటనే బ్యాంకును సంప్రదించి, రెపో ఆధారిత రుణ వడ్డీ రేటులోకి మార్చుకోండి. దీనివల్ల రెపో రేటును బట్టి, వడ్డీ రేటు మారుతుంది. మీరు రుణం తీసుకున్న చోటనే రీఫైనాన్సింగ్‌ చేసుకునేందుకు ప్రయత్నించండి. ఇది చాలా సులభమైన ప్రక్రియ. బ్యాంకు శాఖను సంప్రదించి, నిర్ణీత మొత్తంలో ప్రాసెసింగ్‌ రుసుమును చెల్లిస్తే సరిపోతుంది. రుణగ్రహీతలు తమ రుణాన్ని మెరుగైన నిబంధనలు, తక్కువ వడ్డీ రేటు అందిస్తున్న మరో బ్యాంకుకు బదిలీ చేసుకునే అవకాశమూ ఉంది. కానీ, ఇది కొంత శ్రమ, ఖర్చుతో కూడుకున్నది. రుణ మొత్తంలో దాదాపు 1 శాతం వరకూ వ్యయాలు ఉండే అవకాశం ఉంది. కనీసం 50 బేసిస్‌ పాయింట్ల మేరకు వడ్డీ తగ్గుతుంది అనుకున్నప్పుడే వేరే బ్యాంకుకు మారే అవకాశాన్ని పరిశీలించాలి.

ఎందుకు కీలకం...

గృహరుణం వడ్డీకి సంబంధించి 2019 నుంచి కీలక మార్పులు వచ్చాయి. ఆర్‌బీఐ సూచనల మేరకు బ్యాంకులు తాము అందిస్తున్న గృహరుణాలను రెపో రేటును ప్రామాణికంగా తీసుకుంటున్నాయి. రెపోపై ఎంత వసూలు చేయాలన్నది బ్యాంకులకు స్వేచ్ఛ ఉంటుంది. కానీ, రుణం వ్యవధిలో ఈ స్ప్రెడ్‌ స్థిరంగా ఉండాలి. రుణగ్రహీత క్రెడిట్‌ స్కోరు క్షీణించినప్పుడు బ్యాంకులు దీన్ని పెంచే ఆస్కారం ఉంది. ఉదాహరణకు మీరు ఈ రోజు 2 శాతం స్ప్రెడ్‌తో రుణం తీసుకుంటే.. రుణం తీరే వరకూ అది అలాగే కొనసాగుతుంది. రెపో రేటు 6.50 శాతం ఉంటే.. మీ గృహరుణ వడ్డీ రేటు 8.50శాతం అన్నమాట. భవిష్యత్తులో రెపో 5 శాతానికి చేరితే, రుణంపై వడ్డీ రేటు 7శాతానికి తగ్గుతుంది. అందుకే, రుణం తీసుకునేటప్పుడు బ్యాంకు ఎంత అధికంగా వసూలు చేస్తోందన్నది తప్పకుండా తెలుసుకోవాల్సిన విషయం.  

కొత్త రుణాలకు..

బ్యాంకులు 2020 నుంచి తమ స్ప్రెడ్‌లను తగ్గించుకుంటూ వస్తున్నట్లు గమనించవచ్చు. లేకపోతే ఇప్పుడున్న రెపోతో పోలిస్తే వడ్డీ రేట్లు 10 శాతానికి మించి ఉండాలి. ఇలా జరిగితే గృహరుణ మార్కెట్‌పై తీవ్ర ప్రతికూల ప్రభావాన్ని చూపుతుంది. కొన్ని బ్యాంకులు కొత్త రుణగ్రహీతలకు 8.35 నుంచి 8.50 శాతం వడ్డీకి రుణాలను అందిస్తున్న దాఖలాలున్నాయి. అంటే, బ్యాంకులు రెపో-గృహరుణం రేట్ల మధ్య వ్యత్యాసాన్ని తగ్గిస్తున్నాయి. ముందు చెప్పినట్లు 2020కి ముందు గృహరుణాలు రెపో రేటు కంటే 3-4 శాతం అధికంగా ఉండేవి. కాబట్టి, కొత్త రుణగ్రహీతలతో పోలిస్తే పాత వారికి వడ్డీ భారం అధికంగానే ఉంటోంది. భవిష్యత్తులో రెపో 1 శాతం తగ్గితే 8.50 శాతం ఉన్న రుణం 7.50 శాతానికి చేరుతుంది. కానీ, ఇప్పుడు 9.50 శాతం ఉన్న రుణం 8.50 శాతం దగ్గర కొనసాగుతుంది.

స్కోరు అధికంగా ఉంటే..

తక్కువ వడ్డీకి రుణం పొందాలంటే కొన్ని షరతులు ఉంటాయి. క్రెడిట్‌ స్కోరు 750కి మించి ఉన్నప్పుడు బ్యాంకుతో కొంత బేరం చేయొచ్చు. స్థిరమైన ఆదాయాలు కలిగి ఉండటం, ఇప్పటి వరకూ తీసుకున్న రుణాలన్నీ తీర్చేయడం, అదే బ్యాంకులో వేతనం ఖాతా ఉండటం, మహిళలు, పెద్ద సంస్థల్లో ఉద్యోగం ఇలా కొన్ని సందర్భాల్లో బ్యాంకులు తమ స్ప్రెడ్‌ను తగ్గించుకొని, గృహరుణం అందిస్తాయి. ఒకసారి మీ బ్యాంకుతో మాట్లాడి, తక్కువ వడ్డీ వర్తించేందుకు ఉన్న అవకాశాలను పరిశీలించండి. ద్రవ్యోల్బణం పెరుగుతున్న నేపథ్యంలో వీలైనంత వరకూ పొదుపు చేయడం ఒక్కటే దారి. కాబట్టి, ఏ చిన్న అవకాశాన్నీ వదులుకోవద్దు.

అధిల్‌ శెట్టి, సీఈఓ, బ్యాంక్‌బజార్‌