గృహరుణం... ఏ వడ్డీ రేటు మేలు?

గృహరుణం.. జీవితంలో అతి పెద్ద పెట్టుబడి కోసం తీసుకునే ఈ అప్పు.. ఏళ్ల తరబడి మనకు ఓ తెలియని భారం.. నెలనెలా సింహభాగం ఆదాయం దీని వాయిదాలకే వెళ్లిపోతుంది.. విలువ పెరిగే ఆస్తి కోసం తీసుకున్నా.. ఎప్పటికప్పుడు వడ్డీ భారాన్ని తగ్గించుకునే మార్గాలను అన్వేషిస్తూనే ఉండాలి. ఇప్పుడు కొత్త వడ్డీ విధానం అందుబాటులోకి రావడంతో అందులోకి మారితే.. లాభం ఎంత? ఎలా మారాలి? అనే సందేహాలకు సమాధానాలు తెలుసుకుందామా!

సొంతింటి కలను తీర్చుకునేందుకు ఎంతోమందికి గృహరుణమే ఆధారం. ఈ దీర్ఘకాలిక రుణం దాదాపు 20-25 ఏళ్లపాటు కొనసాగుతుంది. కొన్ని బ్యాంకులు 30 ఏళ్ల వ్యవధికీ రుణం ఇస్తున్నాయి. ఈ అప్పుపై వడ్డీ రేటు స్థిరంగా ఉండదు.. బ్యాంకులు మార్జినల్‌ కాస్ట్‌ ఆఫ్‌ ఫండ్స్‌ బేస్డ్‌ లెండింగ్‌ రేట్‌ (ఎంసీఎల్‌ఆర్‌) విధానంలో వడ్డీని నిర్ణయించేవి. ఇప్పుడు కొత్తగా ఆర్‌బీఐ రెపో రేటుకు అనుసంధానం చేసి రెపో లింక్డ్‌ లెండింగ్‌ రేట్‌ (ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌) విధానంలో వడ్డీని విధిస్తున్నాయి. దీంతో ప్రతి నెలా గృహరుణం మీద వడ్డీ మారేందుకు అవకాశం ఏర్పడింది. 2019లో ఆర్‌బీఐ రెపో రేటును 1.35శాతం తగ్గించినప్పుడు బ్యాంకులూ కొంత వడ్డీ శాతాన్ని తగ్గించాయి. కానీ, అనేక బ్యాంకులు వాటి ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ను 0.4%-0.65% వరకే తగ్గించాయి. దీనివల్ల రుణగ్రహీతలకు అంత ప్రయోజనం చేకూరలేదు. దీనికి కారణం గృహరుణ వడ్డీ ఎంసీఎల్‌ఆర్‌తో ముడిపడటం అనేది ప్రధాన కారణం. బ్యాంకులు డిపాజిట్‌పైన ఇచ్చే వడ్డీతోపాటు ఇతర ఖర్చులూ కలిపి లెక్క చూస్తాయి. అందుకే, రెపో తగ్గినా వడ్డీలు తగ్గలేదు..

రెపో రేటు ఆధారంగా..

తాను వడ్డీ రేట్లు తగ్గించినా. బ్యాంకులు ఆ ప్రయోజనాన్ని రుణగ్రహీతలకు బదిలీ చేయడం లేదని ఆర్‌బీఐ గ్రహించింది. దీన్ని నివారించేందుకు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ స్థానంలో ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌ విధానాన్ని అమలు చేయాలని ఆదేశించింది. దీంతో అన్ని బ్యాంకులూ ఈ పద్ధతిలోకి మారాయి. ఫలితంగా రెపో రేటును బట్టి, గృహరుణ వడ్డీ మారుతూ ఉంటుంది. ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌తో సుమారుగా 0.90-2.25% వరకూ వడ్డీలు తగ్గి, కొత్త రుణదాతలు ప్రయోజనం పొందారు. గతంలో ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ కింద అప్పు తీసుకున్న వారూ.. కొత్త పద్ధతిలోకి మారేందుకు అవకాశం ఉంది.

ఎందుకు మారాలి?

ప్రస్తుతం ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ ప్రకారం వసూలు చేసే వడ్డీ, ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌ ప్రకారం వసూలు చేసే వడ్డీకన్నా కనీసం 0.50% వరకూ అధికం. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ నుంచి ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌లోకి మారడం వల్ల ఆ తగ్గింపు ప్రయోజనం పొందవచ్చు. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లో వడ్డీ సాధారణంగా ఏడాదికోసారి మారుతుంటుంది. ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌ విషయానికి వస్తే.. రెపో రేటు మారినప్పుడల్లా నెలలోపు దానిని అనుసరిస్తుంది.

* ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ నుంచి ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌కు మారేందుకు బ్యాంకులు వీలు కల్పిస్తున్నాయి. చాలా బ్యాంకులు అప్పటి వరకూ ఉన్న బాకీపై 0.50 శాతం నుంచి 2శాతం వరకూ ప్రాసెసింగ్‌ ఖర్చులు వసూలు చేసి, వడ్డీ తగ్గింపు ప్రయోజనం కల్పిస్తున్నాయి. ఎస్‌బీఐలాంటి పెద్ద బ్యాంకులు అప్పు మొత్తంతో నిమిత్తం లేకుండా రూ.5,000 వరకూ చెల్లించి, ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌కు మారే అవకాశం కల్పిస్తున్నాయి. ఎంసీఎల్‌ఆర్‌ నుంచి ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌కు మారే క్రమంలో కనీసం 0.50శాతం వడ్డీ భారం తగ్గుతుంది. కాబట్టి, ఒకసారి మీ బ్యాంకులో ఎంత వడ్డీ తగ్గుతుందో చూసుకొని ఈ విధానంలోకి మారే ప్రయత్నం చేయండి.

* గృహరుణాన్ని ఒక బ్యాంకు నుంచి వేరే బ్యాంకుకూ మార్చుకునేందుకూ అవకాశం ఉంది. బ్యాంకులలో రిస్క్‌ ప్రీమియం వేర్వేరుగా ఉండటం వల్ల ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌ అన్ని బ్యాంకులలో ఒకే విధంగా ఉండదు. కొన్ని బ్యాంకుల్లో ఆర్‌ఎల్‌ఎల్‌ఆర్‌ ప్రకారం వసూలు చేసే వడ్డీ మిగిలిన వాటికన్నా ఎక్కువగా ఉంది. ఇలాంటప్పుడు అదే బ్యాంకులో కొనసాగడం కన్నా తక్కువ వడ్డీ ఉండే బ్యాంకులోకి రుణాన్ని మార్చుకోవడం ద్వారా లాభం పొందవచ్చు. దీనికోసం ముందుగా ఏయే బ్యాంకులలో తక్కువ వడ్డీకి అప్పు ఇస్తున్నారు.. ఇతర ఖర్చులు ఏ మేరకు ఉండొచ్చు.. అనేవీ చూసుకోవాలి. ఆ తర్వాతే నిర్ణయం తీసుకోవాలి. కొన్ని సందర్భాల్లో బ్యాంకులు ప్రాసెసింగ్‌ ఖర్చులలో తగ్గింపు లేదా మినహాయింపు ప్రకటించే అవకాశం ఉంది. అప్పుడ మారడం వల్ల ఇతర ఖర్చులను తగ్గించుకోవచ్చు. ఉదాహరణకు ఈ నెల 31 వరకూ టేక్‌ఓవర్‌ రుణాలపై ఎస్‌బీఐ ప్రాసెసింగ్‌ ఖర్చు మినహాయింపుతోపాటు వడ్డీలో తగ్గింపునూ ప్రకటించింది.

లాభమెంత?

* రూ.30లక్షల గృహరుణాన్ని 30 ఏళ్ల వ్యవధికి తీసుకున్నారనుకుందాం.. 8.50శాతం వడ్డీతో నెలకు రూ.23,067 వాయిదాను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇక వడ్డీ రేటు 8.00శాతం అయితే.. ఈ వాయిదా రూ.22,012 అవుతుంది. అంటే... ప్రతి నెలా రూ.1,055 వరకూ ఆదా అవుతుందన్నమాట. ఈ లెక్కన 30 ఏళ్లకు రూ.3,80,000 వరకూ మిగులుతాయి.
* ఇక వడ్డీ తగ్గినా.. పాత వాయిదా రూ.23,067ను అలాగే కొనసాగిస్తే.. మీ అప్పు 25.2 ఏళ్లలోనే తీరిపోతుంది. అంటే.. 58 నెలల ముందుగానే అన్నమాట.
* వడ్డీ తగ్గినప్పుడు మిగిలిన వాయిదా మొత్తాన్ని క్రమానుగత పెట్టుబడి విధానం ద్వారా మదుపు చేసేందుకు ప్రయత్నించండి. సుమారు 12 శాతం వార్షిక రాబడి అంచనాతో..
30 ఏళ్లపాటు నెలకు రూ.1,055 మదుపు చేస్తే.. దాదాపు రూ.32 లక్షలు చేతికందే అవకాశం ఉంది. మన ఆర్థిక స్థితి అనుకూలిస్తే.. అప్పు వాయిదా తగ్గించుకోకుండా.. వీలైనంత తొందరగా అప్పును వదిలించుకోవడమే ఉత్తమం. ఇదే సమయంలో ఇతర లక్ష్యాలను విస్మరించకూడదు.

- ఫణి శ్రీనివాసు, సర్టిఫైడ్‌ ఫైనాన్షియల్‌ ప్లానర్‌

Tags :