ఎప్పుడు కొంటే మేలు?

ఈనాడు, హైదరాబద్‌ : హైదరాబాద్‌ రాజధాని ప్రాంతంలో పలు రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంస్థలు కొత్త ప్రాజక్టులను ప్రారంభిస్తున్నాయి. అనుభవం కలిగిన బిల్డర్లతో పాటూ కొత్త తరం గృహ నిర్మాణ ప్రాజెక్టులను మొదలెట్టాయి. మార్కెట్లో పోటీ పెరగడంతో రకరకాల పేర్లతో కొనుగోలుదారులను ఆకట్టుకునే ప్రయత్నం చేస్తున్నాయి. కొనుగోలుదారుల అవగాహన కోసం...

ప్రీలాంచ్‌

మార్కెట్‌ పరిస్థితులను బట్టి వినియోగదారులను చేజార్చుకోకుండా కొన్ని సంస్థలు తమ ప్రాజెక్ట్‌ అధికారికంగా ప్రారంభానికి ముందే ప్రీలాంచ్‌ పేరుతో ఆఫర్లను ఇస్తుంటాయి.

* బిల్డర్‌, డెవలపర్‌ భూమిని కొనుగోలు చేయగానే.. భూ యాజమానితో ఒప్పందం చేసుకోగానే ప్రీలాంచ్‌ అని ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రకటిస్తుంటారు. 

* ఇటువంటి వాటిలో చాలావరకు అనుమతుల ప్రక్రియ పూర్తవకముందే ప్రకటిస్తాయి. కొన్ని సంస్థలైతే అనుమతుల ప్రక్రియను మొదలు కూడా పెట్టవు.

 * ప్రారంభానికి ముందే కాబట్టి చ.గజం, చ.అ.ధర ప్రారంభ ధర కంటే చాలా తక్కువగా ఉంటుంది. చెప్పిన సమయానికి పూర్తిచేస్తే ఆర్థికంగా చాలావరకు కలిసి వస్తుంది. అదే సమయంలో ఆయా ప్రాంతాల్లో సరఫరా పెరిగితే కొన్నిసార్లు ధర తగ్గే సూచనలు ఉన్నాయి.

* ఇందులో నష్టభయం కూడా ఎక్కువే. అనుమతులు సకాలంలో వస్తే సరే.. ఏదైనా కారణాలతో ఆలస్యమైతే ఆ మేరకు కొనుగోలుదారుడు ఇబ్బంది పడాల్సి వస్తుంది. 

*ఆయా సంస్థల గత చరిత్ర, ఆయా సంస్థల్లో కొనుగోలు చేసిన వారి అనుభవాల ఆధారంగా తుది నిర్ణయం తీసుకోవడం మేలు. 

*ఇటీవల పలు సంస్థలు ప్రీలాంచ్‌ పేరుతో కొనుగోలుదారుల నుంచి ఏకమొత్తంలో సొమ్ములు వసూలు చేసి ఇప్పటిదాకా పనులే మొదలెట్టలేదు. ఇలాంటి వాటిపై ఇటీవల రెరాకు ఫిర్యాదులు వస్తున్నాయి.  

అడ్వాన్స్‌ లాంచింగ్‌

నిర్మాణ పనులు మొదలెట్టి వేర్వేరు దశల్లో ఉన్నప్పుడు సేల్స్‌ చేపడుతుంటారు. అప్పటివరకు తమ సొంత నిధులు, ఈక్విటీ, రుణం సమీకరణ ద్వారా ప్రాజెక్ట్‌ పనులు మొదలెట్టి ఉంటారు. తదుపరి నిధుల కోసం విక్రయాలు చేపడతారు.

* మొదట్లో ఇదే విధానం ఉన్నా.. తర్వాత ప్రీలాంచ్‌, సాఫ్ట్‌లాంచ్‌ తెరమీదకు వచ్చాయి. వీటితో మొదటికే మోసం రావడంతో  పెద్ద సంస్థలు తిరిగి పూర్వ పద్ధతినే అనుసరించేందుకు అడ్వాన్స్‌ లాంచింగ్‌ను ఆశ్రయిస్తున్నాయి.

* ఇందులో అనుమతులన్నీ ఉంటాయి. ఏడాది నుంచి రెండేళ్లలో పూర్తయ్యే వాటికి ఈ పథకం కింద విక్రయిస్తుంటారు.  సిద్ధంగా ఉన్న ఇళ్లతో పోలిస్తే కొంత తక్కువ ధరకే వస్తుంది. ప్రారంభ ధరకంటే కొంచెం ఎక్కువే ఉంటుంది.

సాఫ్ట్‌లాంచ్‌

అనుమతుల ప్రక్రియ చివరి దశలో ఉండగా కొన్ని సంస్థలు.. అనుమతులన్నీ వచ్చాక మరికొన్ని సంస్థలు.. ప్రారంభానికి కొద్ది రోజుల ముందు సాఫ్ట్‌లాంచ్‌ పేరుతో కొనుగోలుదారుల ముందుకు వస్తుంటాయి.  

* పాత వినియోగదారులకు, వారి బంధుమిత్రులకు, ఏజెంట్లకు ముందస్తుగా సమాచారం అందించి వారిని సైట్‌ వద్దకు ఆహ్వానించి బుకింగ్స్‌ ప్రారంభిస్తుంటాయి.

* లక్షిత వినియోగదారులను చేరువయ్యేందుకు ఇది అనువైన మార్గమని బిల్డర్లు ఇటువంటి ఆఫర్లను అందిస్తుంటారు.

* ధరలో కూడా ప్రారంభ ధర కంటే స్వల్పంగా తక్కువకే వీరికి ఇస్తుంటాయి.

* ముందే కాబట్టి నచ్చిన స్థిరాస్తిని ఎంపిక చేసుకునేందుకు అవకాశం ఉంటుంది.

* కొనుగోలుదారుల నుంచి వచ్చిన స్పందనను బట్టి ప్రాజెక్ట్‌ను దశలవారీగా చేపడుతుంటాయి. అనూహ్య స్పందన ఉంటే వెంట వెంటనే పూర్తిచేస్తాయి.

మార్కెట్‌పై గృహ రుణ వడ్డీరేట్ల పెంపు ప్రభావం?

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌: గృహరుణాల వడ్డీరేటు చౌకగా ఉండటంతో ఇటీవల ఎక్కువ మంది స్థిరాస్తులను కొనుగోలు చేశారు. వడ్డీరేట్లు ఇటీవల వరకు ఏడు శాతం లోపే ఉన్నాయి. ఆర్బీఐ ఇటీవల రెపో పెంచడంతో బ్యాంకులు సైతం గృహ రుణ వడ్డీరేట్లను పెంచాయి. మరోవైపు అమెరికాలో 1982 తర్వాత అధిక ద్రవ్యోల్బణం నెలకొంది. అక్కడ సైతం వడ్డీరేట్లు పెరిగాయి. హైదరాబాద్‌ మార్కెట్లో ఈ రెండు వర్గాల పెట్టుబడులే ఎక్కువగా ఉంటాయి. దీంతో ప్రస్తుత పరిణామాలను రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాలు జాగ్రత్తగా పరిశీలిస్తున్నాయి.

హైదరాబాద్‌లో మొదట్లో ఇళ్లు కొనుగోలు చేసిన వారిలో ఎక్కువ మంది పొదుపు చేసిన సొమ్ముతో, ఊర్లో పొలం, ఇల్లు అమ్మితే వచ్చిన సొమ్ముతో కొనేవారే ఉండేవారు. అప్పట్లో వేతనాలు తక్కువగా ఉండేవి కాబట్టి గృహరుణాల చెల్లింపు కష్టమయ్యేది.  ఒకవేళ ఎవరైనా రుణం తీసుకున్నా  ఆరున్నర ఏళ్ల లోపే తీర్చేవారు. పదేళ్లుగా చూస్తే కొత్తతరం వారు ఎక్కువగా ఇళ్లు కొంటున్నారు. 15 నుంచి 20, 25 ఏళ్ల కాలానికి గృహ రుణాలు తీసుకుని చిన్న వయసులోనే సొంతింటివారు అవుతున్నారు. ఇటీవల వడ్డీరేట్లు 6.75 శాతం దిగువకు రావడంతో దీర్ఘకాలానికి ఈఎంఐతో సామాన్య, మధ్యతరగతివాసులు సైతం ఎక్కువమంది ఇళ్లు కొనుగోలు చేశారు. ఇప్పుడు వడ్డీరేట్లు పెరగడం కొంత ఆందోళన కలిగిస్తోంది. వడ్డీరేట్లు 9 శాతం లోపు వరకు ఎలాంటి సమస్య ఉండదని.. ఈఎంఐ భారం పెరిగినా దీర్ఘకాలం కాబట్టి ఆ ప్రభావం అంతగా ఉండదని పరిశ్రమ వర్గాలు అంటున్నాయి.వడ్డీరేట్లు పెరిగితే నిర్మాణ వ్యయం సైతం పెరిగే అవకాశం ఉందన్నారు. నిబంధనల మేరకు లేని లేఅవుట్లు, అపార్ట్‌మెంట్లలోని ఫ్లాట్లకు అన్ని బ్యాంకులు రుణాలు ఇవ్వవు. ఇలాంటి ఇబ్బందులు ఉండకూడదంటే అనుమతి ఉన్న లేఅవుట్లలోనే కొనుగోలు చేయాలి.

కొనేముందు..

* ఇల్లైనా, ప్లాటైనా కొనేముందు నిబంధనల మేరకు కనీసం 30 అడుగుల రహదారి ఉందో లేదో చూడండి.

* పాత వెంచర్లలో నిబంధనల కంటే తక్కువ అడుగులు ఉండి ఎల్‌ఆర్‌ఎస్‌ ఉంటే కొనేముందు ఒకసారి జీహెచ్‌ఎంసీ, హెచ్‌ఎండీఏ అధికారులను సంప్రదించడం మేలు.

*బ్యాంకులు రుణాలు మంజూరు చేసినంత మాత్రాన ఆ లేఅవుట్‌ సక్రమమైనదని అనుకోవద్దు. ఇంటి, స్థలం పత్రాలను న్యాయవాదితో పరిశీలింప చేసిన తర్వాత నిర్ణయం తీసుకోండి.