స్థలం తక్కువ.. కట్టేది ఎక్కువ..!

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌

ఫ్లోర్‌ స్పేస్‌ ఇండెక్స్‌(ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ).. నిర్మాణ రంగంలో మరోసారి చర్చనీయాంశంగా మారింది. దేశవ్యాప్తంగా వేర్వేరు నగరాల్లో ఎఫ్‌ఎస్‌ఐపై ఆంక్షలు ఉండగా... హైదరాబాద్‌లో మాత్రం ఇప్పటివరకు ఎలాంటి పరిమితులు లేవు. ఇదే నగర నిర్మాణ రంగంలో కొన్ని విపరీత పోకడలకు మూలం అని కొందరు బిల్డర్లు అంటున్నారు. ప్రస్తుతం స్థిరాస్తి మార్కెట్‌ను ప్రీలాంచింగ్‌, అవిభాజ్యపు వాటా(యూడీఎస్‌) పథకాలు కుదిపేస్తున్నాయి. తక్కువ విస్తీర్ణంలో కొన్ని సంస్థలు 25 నుంచి 36 అంతస్తుల వరకు నిర్మిస్తామని చెబుతున్నాయి. ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ పరిమితులు లేకపోవడాన్ని ఆయా సంస్థలు తమకు అనుకూలంగా మలుచుకుని గృహ, వాణిజ్య ఆకాశహర్మ్యాలకు ప్రణాళికలు వేశాయి.  రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో సులభతర వ్యాపారం కోసం పరిశ్రమ అభ్యర్థన మేరకు రెండేళ్ల క్రితం ప్రభుత్వం జారీ చేసిన ఉత్తర్వులు కూడా దీనికి మూలం అని మరికొందరు నిర్మాణదారులు అంటున్నారు.
హైదరాబాద్‌లో ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ పరిమితులు లేకపోయినా.. ఎత్తుకు వెళ్లేకొద్దీ ఆ మేరకు సెట్‌బ్యాక్‌ వదలాల్సి వచ్చేది. దీంతో పరిమితంగానే అంతస్తులు వేసేవారు. ఇదంతా రెండేళ్ల క్రితం మాట. అప్పట్లో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాలు ప్రభుత్వానికి చేసిన వినతుల మేరకు నేషనల్‌ బిల్డింగ్స్‌ రూల్స్‌కు తగట్టుగా సెట్‌బ్యాక్‌ విషయంలో సవరణలు చేస్తూ 2019 ఏప్రిల్‌ 22న ఉత్తర్వులు జారీ చేసింది. దేేశవ్యాప్తంగా ఇవే నిబంధనలు అమల్లో ఉన్నాయి. అయితే ఇతర నగరాల్లో ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ  ఆంక్షలు ఉండటంతో పరిమితుల మేరకే అంతస్తుల నిర్మాణం చేపడుతున్నారు. ఖాళీ జాగాలు ఎక్కువగా వదులుతున్నారు. పచ్చదనానికి ప్రాధాన్యం ఇస్తున్నారు. మన దగ్గర పరిమితులు లేకపోవడంతో కొందరు ఎకరా విస్తీర్ణంలో ఐదారు లక్షల చదరపు అడుగుల నిర్మాణాలు చేపడుతున్నారు. ప్రీలాంచింగ్‌, యూడీఎస్‌ పథకాలతో వచ్చిన కొన్ని సంస్థలు ఎకరా విస్తీర్ణంలో అడుగు కూడా ఖాళీ జాగా వదలకుండా ఆరేడు లక్షల చదరపు అడుగుల నిర్మాణాలు చేపట్టబోతున్నాయని ఒక బిల్డర్‌ అన్నారు. పచ్చదనానికి చోటు లేకుండా పూర్తి స్థలంలో నిర్మాణాలతో నగరం మరింత కాంక్రీట్‌ జంగిల్‌గా మారిపోయే ప్రమాదంతో పాటూ వనరులపై తీవ్ర ప్రభావం చూపే అవకాశం ఉందని బిల్డర్లే అంటున్నారు.

ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ అంటే?

ఫ్లోర్‌ ఏరియా రేషియో(ఎఫ్‌ఏఆర్‌)నే ఫ్లోర్‌ స్పేస్‌ ఇండెక్స్‌గా చెబుతుంటారు.  నిర్ణీత భూమిలో చేపట్టే నిర్మాణాల విస్తీర్ణం నిష్పత్తినే  ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ.  వేర్వేరు నగరాల్లో 1 నుంచి 2.5 నిష్పత్తి నిబంధనలు అమల్లో ఉన్నాయి. ఒక నగరంలో  ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ 2.5గా ఉంటే...  అక్కడ  రెండున్నర రెట్ల వరకు నిర్మించుకోవచ్చు అన్నమాట. ఆ పరిమితిలోపే నిర్మాణాలు చేపట్టాలి. ఉదాహరణకు ఎకరా భూమిని తీసుకుంటే 43,560 చదరపు అడుగులు వస్తుంది. ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ 2.5  అంటే 1.9 లక్షల చదరపు అడుగుల వరకు నిర్మాణం చేపట్టవచ్చు  గృహ, వాణిజ్య ప్రాజెక్టులను బట్టి కూడా ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ వేర్వేరుగా ఉండొచ్చు. ఐటీ కారిడార్‌లో భారీ ఎత్తున నిర్మాణాలు రావడం, ట్రాఫిక్‌ సమస్యలు, కొన్ని సందర్భాల్లో గ్రిడ్‌లాక్‌ వంటి ఇబ్బందులు తలెత్తడంతో  ప్రభుత్వం ఒక దశలో హైదరాబాద్‌లోనూ ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ తీసుకురావాలని ఆలోచన చేసింది. దీనిపై రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కన్సల్టెన్సీ సంస్థలతో అధ్యయనం చేయించింది. వేర్వేరు కారణాలతో ఫ్లోర్‌ స్పేస్‌ ఇండెక్స్‌పై ఎలాంటి నిర్ణయం తీసుకోలేదు. గతంలోని ప్రభుత్వాలు సైతం దీనిపై సమాలోచనలు చేశాయి. ఎత్తుకు వెళ్లేకొద్దీ సెట్‌బ్యాక్‌ నిబంధనలు ఉండటంతో ప్రత్యేకంగా ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ అక్కర్లేదని అప్పట్లో భావించారు.

ఇప్పుడు చూస్తే..

రాయదుర్గం, కోకాపేట వంటి ప్రాంతాల్లో ఎకరా విస్తీర్ణంలో నాలుగైదు లక్షల చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో కార్యాలయ, వాణిజ్య నిర్మాణాలు చేపడుతున్నారు. కొత్తగా ఇప్పుడు ఇదే తరహాలో వేర్వేరు ప్రాంతాల్లో గృహ నిర్మాణాలు చేస్తున్నారు. రెండు ఎకరాల్లో 300 ఫ్లాట్లను కడుతున్నారు. దాదాపు ఆరు లక్షల చదరపు అడుగుల నిర్మాణాలు ఇంత తక్కువ స్థలంలో వస్తున్నాయి.  ఏడు ఎకరాల్లో వెయ్యిఫ్లాట్లను నిర్మించబోతున్నారు. వీటితో  ఆయా ప్రాంతాల్లో మున్ముందు తీవ్ర సమస్యలు ఎదురయ్యే ప్రమాదం ఉంది.  ట్రాఫిక్‌ ఇక్కట్లు, డ్రైనేజీ సమస్య, నీటికొరత వంటివి ఎదురయ్యే అవకాశం ఉంది.

భూముల ధరల పెరుగుదలకు  కూడా..

ఫ్లోర్‌ స్పేస్‌ ఇండెక్స్‌ పరిమితులు లేకపోవడం వల్ల కొన్ని ప్రాంతాల్లో భూముల ధరలు పెరగడానికి కారణం అవుతోందని స్థిరాస్తి వ్యాపారి ఒకరు అన్నారు. కోటాపేటలో ఎకరా భూమి రూ.50 కోట్లు పలుకుతుందని.. ఇంత వ్యయం చేసి భూమిని కొనుగోలు చేస్తే  ఎకరా విస్తీర్ణంలో నాలుగైదు లక్షల చదరపు అడుగుల నిర్మాణాలు చేపడితే ఆర్థికంగా లాభసాటి అవుతుందన్నారు. ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ లేదు కాబట్టి అంత ధర వెచ్చించి కొనుగోలు చేసి ఆకాశహర్మ్యాలను నిర్మించేందుకు ముందుకొస్తున్నారని చెప్పారు. అదే ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ ఉంటే అంత ధర లాభసాటి కాదు కాబట్టి  దూరంగా మరో ప్రాంతంలో అందుబాటులో ఉన్న భూమిని కొనుగోలు చేసి అక్కడ నిర్మాణాలు చేపట్టేందుకు చూస్తారని విశ్లేషించారు. ఫలితంగా ధరలు సైతం కొనుగోలుదారులకు అందుబాటులో ఉంటాయని.. నగరం విస్తరిస్తుందని చెప్పారు. లేకపోతే నిటారుగా వెళ్లేకొద్దీ ఆ ప్రాంతంలోని మౌలిక వసతులు తీవ్ర ఒత్తిడికి గురయ్యే అవకాశం ఉందన్నారు. ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ ఉండాలని పేర్కొన్నారు.