మార్కెట్‌ మారుతోంది!

మిడ్‌ సెగ్మెంట్‌, లగ్జరీ హౌసింగ్‌ వైపు బిల్డర్ల ఆసక్తి
సరసమైన ధరల్లో ఇళ్ల నిర్మాణం భవిష్యత్తులో మరింత కష్టం

మార్కెట్లో సరసమైన ఇళ్ల లభ్యత మున్ముందు మరింత తగ్గిపోనుందా? ప్రస్తుతం హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో పెరిగిన ఇళ్ల ధరల తీరుతెన్నులు చూసినా... రియల్‌ఎస్టేట్‌ కన్సల్టెన్సీలు భవిష్యత్తు స్థిరాస్తి మార్కెట్‌పై వెలువరిస్తున్న అంచనాల నివేదికలను పరిశీలించినా ఇదే స్పష్టం అవుతోంది. సొంతిల్లు కొనగలమా లేదా అని సామాన్య మధ్యతరగతి వర్గాలు ఆందోళన చెందుతున్నాయి. నిర్మాణ సంఘాల వారు మాత్రం అన్ని వర్గాలకు హైదరాబాద్‌ మార్కెట్లో గృహాలు అందుబాటులో ఉన్నాయని.. బడ్జెట్‌ను బట్టి ఎంచుకోవచ్చని చెబుతున్నారు. బడ్జెట్‌ ప్రధానం అనుకున్నప్పుడు విస్తీర్ణం పరంగా కొంత రాజీ పడాలని అప్పుడే సరసమైన ఇళ్లు దొరుకుతాయని సూచిస్తున్నారు.

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌

నగరంలో ప్రస్తుతం ఏ ప్రాంతంలో చూసినా చదరపు అడుగు సగటున రూ.5వేలు పలుకుతోంది. ఈ ధరలు ఏటా పెరుగుతూనే ఉన్నాయి. రూ.4 వేలకు చదరపు అడుగు విక్రయిస్తున్న ప్రాంతాలు ఉన్నా దూరం వెళ్లాల్సి వస్తోంది. ఇప్పటికే అభివృద్ధి చెందిన ప్రాంతాల్లో, మెరుగైన మౌలిక సదుపాయలు ఉన్నచోట రూ.50-60 లక్షలు లేనిదే ఇల్లు రావడం లేదు. మూడు పడక గదుల ఆవాసమైతే రూ.80 లక్షలు దాటుతోంది. ఐటీ కారిడార్‌లో రెండు కోట్లు అవుతోంది. అదనపు వసూళ్లతో కొనుగోలుదారులు అదిరిపడుతున్నారు. ఇందులో ఒక్కోటి కొత్తగా వచ్చి చేరుతున్నాయి. గతంలో కారు పార్కింగ్‌ ఒక్కదానికే ఛార్జ్‌ చేసేవారు. ఇప్పుడు ఇన్‌ఫ్రా, క్లబ్‌ హౌస్‌ ఛార్జీలని, గ్యాస్‌ పైపు లైన్‌ కనెన్షన్‌కు అదనంగా వసూలు చేస్తున్నారు. ఇవన్నీ సామాన్య వర్గాలకు భారంగా మారుతున్నాయి. కొత్త నిర్మాణాల్లో కొన్నింట్లో వీటికోసమే రూ.15 లక్షల వరకు వసూలు చేస్తున్న సందర్భాలు ఉన్నాయి. ఇవి కాకుండా జీఎస్‌టీ, రిజిస్ట్రేషన్‌, స్టాంప్‌డ్యూటీతో తలకు మించిన భారంగా సామన్య ఉద్యోగ వర్గాలు భావిస్తున్నాయి. దీనికి తోడు ఇటీవల వచ్చిన నైట్‌ ఫ్రాంక్‌ ఇండియా- నరెడ్కో 2047 నివేదిక మధ్య తరగతిని మరింత కంగారు పెట్టింది. భవిష్యత్తులో సరసమైన ఇళ్ల నిర్మాణం తగ్గి మరింతగా విలాస గృహ నిర్మాణం పెరుగుతుందని అంచనా వేసింది. ఆ రకంగా సరసమైన ఇళ్లు కట్టే బిల్డర్లు మరింత తగ్గిపోనున్నారు. 

ప్రభుత్వాల తోడ్పాటు ఉంటేనే..

మార్కెట్ మార్పులకు అనుగుణంగా బిల్డర్లు ప్రాజెక్ట్‌లు చేపడతారు. మరోవైపు పేదరికం నుంచి బయటపడి దిగువ మధ్యతరగతి వర్గంలో చేరే కుటుంబాలు పెరగబోతున్నట్లు అధ్యయనాలు చెబుతున్నాయి. సొంతింటి కోసం ఎలాంటి సాయం అందనటువంటి దిగువ మధ్య తరగతి, మధ్య తరగతి వర్గాల కోసం కేంద్ర, రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు తోడ్పాటు అందివ్వాలని నిర్మాణ సంఘాలు కోరుతున్నాయి. కేంద్రం త్వరలో ప్రకటిస్తామని చెప్పిన పథకంపై ఈ వర్గాలు ఆసక్తిగా ఎదురుచూస్తున్నాయి.

• రాష్ట్ర ప్రభుత్వం నుంచి కూడా చొరవ ఉండాలని బిల్డర్లు అంటున్నారు. ఇంటి ధరలో భూమి ధరే ఎక్కువగా ఉంటోందని.. ఎంపిక చేసిన ప్రాంతాల్లో తమకు భూములు ఇస్తే ప్రభుత్వ, ప్రైవేటు భాగస్వామ్యంతో సరసమైన గృహ నిర్మాణాలు చేపట్టవచ్చని సూచిస్తున్నారు.

రాజీపడితేనే..

ప్రస్తుతం మార్కెట్లో కొందరు బిల్డర్లు సరసమైన ధరల ఇళ్లు నిర్మిస్తున్నారు. 600 నుంచి 800 చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో రెండు పడక గదుల ఫ్లాట్లు చేపట్టారు. 350 చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో స్టూడియో అపార్ట్‌మెంట్లు కడుతున్నారు. ఇవన్నీ సరసమైన ధరల్లోనే అందుబాటులో ఉన్నాయని.. అయితే కొనుగోలుదారుల నుంచి తక్కువ విస్తీర్ణం కారణంగా స్పందన ఆశించిన మేర లేదని బిల్డర్లు వాపోతున్నారు. పని ప్రదేశానికి దూరమని.. ఇప్పటికిప్పుడు అక్కడ ఉండలేమని కూడా కొందరు కొనట్లేదు. ఆదిభట్ల, పోచారం వంటి ప్రాంతాల్లో అందుబాటు ధరల్లో పెద్ద సంఖ్యలో ఫ్లాట్లు ఉన్నాయని చెబుతున్నారు.

ఇదివరకు ప్రతి ప్రాజెక్టులో కొంత భాగం..

పట్టణ ప్రాంతాల్లో బీదలకు ప్రభుత్వం ఇల్లు కట్టిస్తోంది. శ్రీమంతులు విలాసవంతమైన నివాసాలు కొనుగోలు చేస్తున్నారు. మధ్యలో ముఖ్యంగా సామాన్య మధ్యతరగతి వర్గాలకు ప్రభుత్వ సాయం అందక.. సొంతంగా కట్టుకోలేక సతమతమవుతున్నారు. ఈ సమస్యను గురించి అప్పట్లో నేషనల్‌ అర్బన్‌ హౌసింగ్‌ హ్యాబిటేట్‌ పాలసీ(ఎన్‌యూహెచ్‌హెచ్‌పీ) తీసుకొచ్చారు. ప్రత్యేకించి వీరి కోసం కొత్త గృహ నిర్మాణ ప్రాజెక్టుల్లో 10 నుంచి 15 శాతం భూమిని, 20-25 శాతం ఫ్లోర్‌ ఏరియా రేషియో(ఎఫ్‌ఏఆర్‌)ని రిజర్వ్‌ చేసేవారు. ఆ రకంగా ప్రైవేటు డెవలపర్లు సరసమైన గృహాలను నిర్దేశిత శాతం మేరకు నిర్మించేవారు. ప్రభుత్వం బిల్డర్లకు తక్కువ ధరలో భూమి ఇస్తే అక్కడ నిర్మాణాలు చేపట్టి తక్కువ ధరకు ఇల్లు అందించేవారు. కొత్తపేటలో నిర్మించిన హుడా కాలనీలు ఇందుకు నిదర్శనం. హెచ్‌ఎండీఏ లేఅవుట్లలోనూ ఎల్‌ఐజీ పేరుతో తక్కువ విస్తీర్ణంలో 60 గజాలు దొరికే స్థలాలు ఉండేవి. ఈ నిబంధనను తొలగించడంతో 150 నుంచి 160 గజాల కంటే తక్కువ దొరకడం లేదు. దీంతో స్థలాలు కొని ఇల్లు కట్టుకుందామనుకున్నా ఖరీదుగా మారాయి.

అధికాదాయ మార్కెట్‌ వైపు..

మన దగ్గర దిగువ మధ్య తరగతి వర్గమే ఎక్కువే. అందుకే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ హైదరాబాద్‌తో సహా దేశవ్యాప్తంగా రెండు దశాబ్దాలుగా రూ.50 లక్షల లోపు ఇళ్లపై దృష్టిపెట్టాయి. ఎగువ తరగతి కోసం రూ.50 లక్షల నుంచి రూ.కోటి వరకు విభాగంలో ఇళ్లు నిర్మించారు. కొన్నేళ్లుగా గృహాలకు పెరుగుతున్న డిమాండ్‌కు తగ్గట్టుగా ఇళ్ల ధరల పరిమాణంలోనూ మార్పు వచ్చింది. ఆదాయ స్థాయిలు పెరగడం, ఐటీ, ఇతర సేవల రంగాల్లో అధిక వేతన ఉద్యోగాల తరం నడుస్తుండటంతో మిడ్‌ సెగ్మెంట్‌ హౌసింగ్‌ మార్కెట్‌ డిమాండ్‌ ఆధిపత్యం కొనసాగుతోందని నైట్‌ ఫ్రాంక్‌ ఇండియా వెల్లడించింది. విలాసవంతమైన గృహాలకు డిమాండ్‌ పెరుగుతోందని.. 2018లో వీటి అమ్మకాలు 16 శాతం ఉంటే. గత ఏడాది 27 శాతానికి పెరిగాయని తెలిపింది. అధిక ఆదాయ వర్గాలు, అత్యంత అధిక ఆదాయ వర్గాలు పెరుగుతుండటంతో మున్ముందు మరింత డిమాండ్‌ ఉంటుందని పేర్కొంది. సరసమైన ఇళ్ల నుంచి మిడ్‌ సెగ్మెంట్‌, విలాస ఇళ్లవైపు మార్కెట్‌ మారుతుందని అంచనా వేసింది.

పీఎంఈవై కింద సబ్సిడీ...

గృహ రుణం తీసుకుని ఇల్లు కొనుగోలు చేసిన యజమానులకు కేంద్ర ప్రభుత్వం 2016లో క్రెడిట్‌ లింక్డ్‌ సబ్సిడీ పథకం(సీఎల్‌ఎస్‌ఎస్‌) తీసుకొచ్చింది. కొంతకాలం పాటు 1800 చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణం కల్గిన ఇళ్ల వరకు దీన్ని వర్తింప చేసింది. ఈ పథకం కింద గరిష్ఠంగా రూ.2.69 లక్షల వరకు రుణ ఖాతాలో కేంద్రం జమ చేసింది. ఆ మేరకు నెలకు రెండు వేల వరకు ఈఎంఐ భారం తగ్గింది.