ఎకరా స్థలమున్నా.. లేఅవుట్‌ సాధ్యమే

నిబంధనలు ఏం చెబుతున్నాయంటే..

ఈనాడు, హైదరాబాద్‌: భూమి అనేది దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడి. హైదరాబాద్‌ లాంటి నగరంలో చుట్టూ కొంత దూరంలోనైనా 100, 200 గజాలు కొనిపెట్టుకోవాలని చాలామంది ఎదురు చూస్తుంటారు. ఇక సొంతంగా భూమి ఎకరా, రెండు ఎకరాలు ఉండి... దానిని లేఅవుట్‌గా చేయాలని చాలామందికి ఉంటుంది. నియమ నిబంధనలపై అంతగా అవగాహన లేక వెనక్కి తగ్గుతుంటారు. కొందరైతే ఆ భూమిని స్థిరాస్తి వ్యాపారులకు అభివృద్ధికి ఇచ్చేస్తుంటారు. అలాకాకుండా ఎకరా స్థలం ఉన్నా.. సొంతంగా ఎవరికి వారు లేఅవుట్‌ చేసుకోవచ్చని నిపుణులు చెబుతున్నారు. కొంచెం అవగాహన ఉంటే ఈ ప్రక్రియ కష్టం కాదని పేర్కొంటున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో సొంత భూమిని లేఅవుట్‌గా చేయాలంటే నియమ, నిబంధనలు ఏమి చెబుతున్నాయి...ఎక్కడ అనుమతులు తీసుకోవాలి... రుసుములు ఎంత చెల్లించాలి... అనే విషయాల  గురించి ఇప్పుడు తెలుసుకుందాం...

* తొలుత మీ భూమి ఏ పరిధిలో ఉందో తెలుసుకోవాలి. హైదరాబాద్‌ మున్సిపల్‌ కార్పొరేషన్‌(జీహెచ్‌ఎంసీ) పరిధిలో ఉంటే ఆ విభాగం, హైదరాబాద్‌ మహానగరాభివృద్ధి సంస్థ పరిధిలో ఉంటే హెచ్‌ఎండీఏ, అదే జిల్లాలో ఉంటే డైరెక్టరేట్‌ ఆఫ్‌ టౌన్‌ అండ్‌ కంట్రీ ప్లానింగ్‌(డీటీసీపీ).. లేఅవుట్లకు అనుమతులు ఇస్తుంది. జీహెచ్‌ఎంసీ 650 చదరపు కిలోమీటర్లు, అదే హెచ్‌ఎండీఏ హైదరాబాద్‌ చుట్టుపక్కల ఏడు జిల్లాల పరిధిలోని 7200 చదరపు కిలోమీటర్లలో విస్తరించి ఉన్నాయి. ఇవికాక మిగతా జిల్లాలన్నీ డీటీసీపీ పరిధిలోకి రానున్నాయి. 

* ఒక ప్రణాళిక బద్ధమైన అభివృద్ధి కోసం ఆయా సంస్థలు జోనింగ్‌ వ్యవస్థను పాటిస్తున్నాయి. అంటే పరిశ్రమలు, నివాస ప్రాంతాల కోసం ప్రత్యేక జోన్లు కేటాయిస్తాయి. ఇక అడవులు, పచ్చదనం, నీటి వనరుల కోసం ప్రత్యేక జోన్లు ఉంటాయి. మీ భూమి ఏ జోన్‌లో ఉందో తెలుసుకోవాలి. నివాసజోన్‌లోనే లేఅవుట్‌కు అనుమతులు ఇస్తారు. ఒకవేళ మీ భూమి చెరువు ఎఫ్‌టీఎల్‌ పరిధిలో ఉంటే అక్కడ లేఅవుట్‌కు అనుమతి లేదు. కేవలం వ్యవసాయం మాత్రమే చేసుకోవాల్సి ఉంటుంది. 

* లేఅవుట్‌ చేసుకోవాలంటే భూ యాజమాన్య హక్కుల్లో ఎలాంటి వివాదాలు, కోర్టు కేసులు లాంటివి ఉండకూడదు. అదే వ్యవసాయ భూమి అయితే... నాన్‌ అగ్రికల్చర్‌ లాండ్స్‌ అసెస్‌మెంట్‌ యాక్ట్‌(నాలా) కింద నాన్‌ అగ్రికల్చర్‌ కింద మార్చుకోవాలి. ఇందుకు రెవెన్యూ అధికారులకు దరఖాస్తు చేసుకోవాలి. 

* తొలుత లేఅవుట్‌ అభివృద్ధి చేయాలంటే జీవో 106 ప్రకారం 100 అడుగుల అప్రోచ్‌ రోడ్డు ఉండాలి. లేదంటే అందుకు అనుగుణంగా ఇంపాక్ట్‌ ఫీజులు చెల్లించాలి. 100 అడుగుల రోడ్డు ఉంటే ఎలాంటి ఇంపాక్ట్‌ ఫీజులు అవసరం లేదు. అదే 30 నుంచి 60 అడుగులు ఉంటే.. లేఅవుట్‌ మొత్తం అభివృద్ధి ఛార్జీల్లో 40 శాతం, అదే 80 అడుగులు రోడ్డు ఉంటే 60 శాతం అదనపు ఛార్జీలను ఆయా సంస్థలు వసూలు చేస్తాయి.

* లేఅవుట్‌ మొత్తం భూమిలో 7.5 శాతం ఓపెన్‌ స్పేస్, మరో 2.5 శాతం ప్రజా అవసరాలకు విడిచిపెట్టాలి. భవిష్యత్తులో ఫంక్షన్‌ హాలు, కమ్యూనిటీ హాలు, స్టేడియం లాంటివి నిర్మించుకోవటానికి దీనిని వినియోగిస్తారు. ఇది పోను మరో 3 శాతం ప్రభుత్వ అవసరాలకు కేటాయించాలి. ఒకవేళ 3 శాతం భూమి అప్పగించకపోతే.. దానికి బదులు అక్కడ మార్కెట్‌ రేటు ప్రకారం ప్రతి చదరపు మీటర్‌కు 1.5 రెట్లు ఆయా సంస్థలకు ఫీజులు చెల్లించవచ్చు. ఉదాహరణకు చదరపు మీటరు రూ.వేయి ఉంటే ప్రభుత్వానికి రూ.1500 ఫీజు కింద జమ చేయాలి. 

* అనంతరం లైసెన్సు ఉన్న ఆర్కిటెక్‌ లేదంటే ఇంజనీర్‌ వద్ద లేఅవుట్‌ ప్లాన్‌ గీయించాలి. తర్వాత ఈ ప్లాన్‌తో సహా ఇతర డాక్యుమెంట్లను జతచేసి.. కార్పొరేషన్లు, మున్సిపాలిటీల్లో టీఎస్‌బీపాస్, పంచాయతీల్లో డీపీఎంఎస్‌ పద్ధతిలో ఆన్‌లైన్‌లో ద్వారా దరఖాస్తు చేసుకోవాలి. అప్‌లోడ్‌ చేసిన వెంటనే ఒక నంబరు వస్తుంది. అనంతరం ఈ ఫైల్‌లో ఆయా సంస్థలోని రెవెన్యూ సెక్షన్‌కు వెళుతుంది. అక్కడ తహసీల్దార్‌ ర్యాంకు అధికారి ఈ ప్లాన్‌ను పరిశీలించి క్షేత్రస్థాయిలో విచారిస్తారు. ఎలాంటి ఇబ్బందులు లేవని విచారణలో తేలితే.. తిరిగి ఆ ఫైల్‌ను ఆమోదించి ప్రణాళికా విభాగానికి పంపిస్తారు. ఒకవేళ సంబంధిత భూమి చెరువు పక్కన ఉంటే కలెక్టర్‌ నుంచి ఎన్‌వోసీ తీసుకోవాలి. ఒకవేళ నాలా పక్కన ఉంటే ఇరిగేషన్‌ శాఖ నుంచి ఎన్‌వోసీ తెచ్చుకోవాలి. 

* ఏపీవో లేదా జేపీవో క్షేత్రస్థాయిలో లేఅవుట్‌ను పరిశీలించి నిబంధనల ప్రకారం ఉంటేే.. లేఅవుట్‌కు ఆమోదం తెలుపుతూ అనుమతులు మంజూరు చేస్తారు. అంతకుముందు దరఖాస్తు సమయంలో టీఎస్‌బీఎస్‌లో రూ.10 వేలు, అదే డీపీఎంస్‌ విధానంలో రూ.లక్ష ఫీజు కింద చెల్లించాలి. అనంతరం లేఅవుట్‌ అభివృద్ధి కింద చదరపు మీటర్‌కు రూ.90 వంతున చెల్లించాలి. నిబంధనల ప్రకారం అప్రోచ్‌ రోడ్డు లేకపోతే పైన పేర్కొన్న విధంగా అదనంగా కాంపాక్ట్‌ ఫీజులు జమ చేయాలి.

* ఇవన్నీ పక్కాగా చేసిన తర్వాత సంబంధిత ప్రభుత్వ సంస్థ ఫైనల్‌ లేఅవుట్‌కు అనుమతులు ఇస్తుంది. ఈ సమయంలోనే మార్టగేజ్‌ చేసిన ప్లాట్లు విడుదల చేస్తుంది. తిరిగి వాటిని విక్రయించుకునే హక్కు లేఅవుట్‌ యజమానికి దక్కుతుంది. అభివృద్ధి చేస్తున్న సమయంలోనే మార్టగేజ్‌ మినహా మిగతా ప్లాట్లు అమ్ముకునే వీలు ఉంటుంది.

* చివరిగా లేఅవుట్‌కు అనుమతి ఇచ్చే ముందు.. అభివృద్ధి చేసిన లేఅవుట్‌లో 15 శాతం ప్లాట్లు సంబంధిత సంస్థకు రిజిస్ట్రేషన్‌ తనఖా చేయాలి. ఒకవేళ నాలా మార్పిడి లేకపోతే మరో 5శాతం అదనంగా మార్టగేజ్‌ చేయాల్సి ఉంటుంది.

* అక్కడ నుంచి మూడేళ్లలోపు లేఅవుట్‌ అభివృద్ధి చేయాలి. లోపల బీటీ లేదంటే సిమెంట్‌ రహదారులు, పుట్‌పాత్‌లు, భూగర్భ డ్రైనేజీ, విద్యుత్తు స్తంభాలు, వాటర్‌ లైన్లు తప్పనిసరి. అదే లేఅవుట్‌ 5 ఎకరాలు దాటితే నీటి కోసం ఓవర్‌హెడ్‌ ట్యాంక్‌ సైతం నిర్మించాలి.